案情介绍：被告吴基铭是翠堤尚园5栋503房的业主，原告惠州大亚湾康汇物业管理有限公司依据《前期物业管理服务协议》为包含被告在内的翠堤尚园业主提供物业管理服务。被告负有及时缴纳物业管理费、公摊水电费等费用的义务。现被告欠自2011年9月至起诉之日止的管理费、管理费滞纳金，管理费7661.28元、管理费滞纳金38470.71元以及2012年5月至起诉之日止的公摊水电费843.85等，合计欠缴46975.84元。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2017）粤1391民初1270号
原告：惠州大亚湾康汇物业管理有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头康汇花园采雅一楼。
法定代表人：邓滨。
委托代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。
委托代理人：周萌，广东创通顺达律师事务所实习律师。
被告：吴基铭，男，汉族，1959年6月2日出生，住福建省福州市鼓楼区，
原告惠州大亚湾康汇物业管理有限公司（下称康汇物业公司）诉吴基铭物业服务合同纠纷一案，本院2017年6月28日受理后，依法由审判员徐黎担任审判长，与审判员曾日华、邓赛花组成合议庭，于2017年9月21日公开开庭进行了审理。原告康汇物业公司的委托代理人谢佛鹏、周萌，被告吴基铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康汇物业公司诉称：被告吴基铭是翠堤尚园5栋503房的业主，原告惠州大亚湾康汇物业管理有限公司依据《前期物业管理服务协议》为包含被告在内的翠堤尚园业主提供物业管理服务。被告负有及时缴纳物业管理费、公摊水电费等费用的义务。现被告欠自2011年9月至起诉之日止的管理费、管理费滞纳金，管理费7661.28元、管理费滞纳金38470.71元以及2012年5月至起诉之日止的公摊水电费843.85等，合计欠缴46975.84元。
根据《中华人民共和国民法通则》第108条规定：债务应当清偿。根据《前期物业管理服务协议》第九条第四款规定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。据此，被告应当支付上述物业管理费、公摊水电费等及违约金。为维护原告的合法利益，原告起诉至人民法院，请求判决：一、判令被告立即向原告支付自2011年9月至起诉之曰止的管理费、管理费滞纳金，管理费7661.28元、管理费滞纳金38470.71元以及2012年5月至起诉之日止的公摊水电费843.85等，合计欠缴46975.84元；二、被告负担本案诉讼费用。
原告向法庭提交了以下证据：《入伙资料签收表》、《前期物业管理服务协议》、《律师函》及快递单、《业主信息表》等，拟证明其诉称的事实。
被告吴基铭辩称：答辩人对于原告惠州大亚湾康汇物业管理有限公司诉答辩人欠缴物业管理费一案，现针对原告的起诉状提出如下答辩意见：一、原告主张判令答辩人向原告支付自2011年9月至起诉之日止的管理费7661.28元以及2012年5月至起诉之日止的公摊水电费843.85元，答辩人认为贵院不应支持原告该诉求。理由是：原告主张的2015年8月以前的该两项费用早已经超过诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求民事保护权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本入位于惠州××××区翠堤尚圆5栋503的房子购买于2010年5月，2011年6月入伙，入伙当日即缴纳了三个月的物业费，在签订物业服务合同时，我留了身份证复印件、手机号码等通讯联系方式。该房屋至今没有装修，也没入住，因本人常年居住在福建省。缴纳了三个月的物业赞，此后惠州大亚湾康汇物业管理有限公司再未与本人有任何联系。直到今年8月25日，本人收到亲戚从深圳转来的贵院(2017)粤1391民初1270号应诉通知书。二、本人在福建省也有房产，都能按时缴纳物业费用，偶尔忘记物业公司也会以电话或信息等形式的通知业主。原告主张令答辩人向其支付管理费滞纳金38470.71元，于法无据。因答辩人在交房时和购房合同都留下了均为真实居住地址和电话号码，至今不变。而答辩人自入伙后从未收到原告关于缴纳物业管理费和水电公摊费的通知，因此答辩人并不存在故意违约的情形。而原告惠州大亚湾康汇物业管理有限公司也从未在相应时间里以任何形式发函及书面或短信方式催缴，所以原告在答辩人未能及时缴纳物业管理费和公摊水电费的事件中存在重大过失，并承担该事件所带来的一切损失。三、原告应当承担本案的全部诉讼费用。综上所述，本人对于位于惠州市大距湾区翠堤尚园5栋503的房屋并不存在故意拒绝或者迟延缴纳物业费的情形，相反，是原告惠州大亚湾康汇物业管理有限公司怠于履行其收取物业费的职责。至今为止我还未正式收到惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院应诉通知书。这也说明惠州大亚湾康汇物业管理有限公司内部管理混乱，没有健全的业主信息记录，这也是对已入户业主极端不负责任。对其所学导致的经济纠纷损失应由原告惠州大亚湾康汇物业管理有限公司承担故答辩人要求贵院驳回原告诉请。
被告向法庭提交了以下证据：《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、快递单等，拟证明其辩称的事实。
经审理查明：原告康汇物业公司登记成立于2002年4月28日，经营范围包括物业管理、房屋租赁等，为位于大亚湾澳头中心区翠堤尚园物业的物业服务公司。被告吴基铭购买了翠堤尚园第5幢503号房屋，建筑面积为85.41平方米，并于2011年6月26日办理了收楼手续。2011年6月26日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《前期物业管理服务协议书》一份，约定的主要内容如下：一、双方的主要权利和义务，甲方的主要权利义务：参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议，遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》，依据本协议向乙方按时交纳物业管理费用等。乙方的主要权利义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度，并书面告知甲方，建立健全本物业的物业管理档案资料，并负责及时记载有关变更情况，做好房屋、设施设备、公共场所、环境绿化等的维修、养护和管理工作，制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》的行为，依据本协议向甲方收取物业管理费用，每6个月向甲方公布物业管理费用收支帐目，对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及《临时管理规约》的行为进行处理：包括规劝、警告、制止、责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金等；二、物业管理服务内容，房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、其他共用部位等。房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、附属市政设施等。环境卫生：公共环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集和清运，公用绿地和花木、建筑小品等的养护和管理定期消杀“四害”。安防：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，小区24小时全天处于受控状态，为小区业主营造一个安全有序的生活工作环境；三、物业管理服务费用，甲方交纳费用的时间为每月15日前，住宅按建筑面积每月每平方米收取人民币1.3元，甲方交纳物业管理服务费用的同时依时交纳公共用水、用电应分摊的费用；四、专项维修资金的管理与使用，根据《广东省物业管理条列》和有关法规规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的专项维修资金，甲方按照国家规定交存住宅专项维修资金。专项维修资金的使用按《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》规定执行；五、违约责任，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，连续六个月未交纳，乙方有权通过法院强制追缴。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
被告于2011年6月26日收楼后，按111元/月（实际标准为111.033元/月）的标准向原告预交了三个月（2011年6月26日-9月26日）的物业服务费。自2011年10月份开始，被告未再向原告交纳物业服务费，至2017年6月份止，被告共拖欠原告物业服务费7661.28元。庭审中，被告认可自2011年10月份开始未再交纳。2017年6月28日，原告起诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查，被告委托案外人王飞（同为翠堤尚园业主）代为办理房屋收楼入伙手续并由王飞代为签订《前期物业管理服务协议书》。收楼当日，王飞代原告填写了《业主信息表》，在联系电话一栏填写的电话号码为“139××××8262”，在通讯地址一栏填写的地址为“深圳市盐田区大梅沙万科东海岸103B201”，并载明无法联系业主时其他联系人姓名及电话为“王飞138××××1757”。2016年9月19日，原告通过单号为1082135758519的EMS邮政快递向被告在《业主信息表》中登记的地址及联系电话号码寄送《律师函》，要求被告在签收后的三天内交清拖欠的物业管理费6328.88元、公摊水电费677.3元及滞纳金26463.05元，但被告未答复。
以上事实，根据原、被告的庭审陈述，原告提交的《入伙资料签收表》、《前期物业管理服务协议》、《律师函》及快递单、《业主信息表》，被告提交的《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、快递单等证据在卷证实，足以认定。
本院认为：原告康汇物业公司具备物业管理的资质，是被告房产所在的位于大亚湾澳头中心区翠堤尚园物业的合法物业管理人，其和被告吴基铭签订的前期物业服务协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于原告请求被告支付物业费及违约金、公摊水电费的问题。一、按照原、被告签订的物业服务协议书的约定，原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，被告每月15日前按住宅建筑面积每平方米1.3元的标准按时向原告交纳物业管理费用，并依时交纳公共用水用电应分摊的费用。本案中，原告对被告房产所在的物业履行了管理服务的义务，被告即应当履行按时向原告支付物管费及公摊水电费的义务，即使原告没有及时通知被告交纳相应费用，被告作为已经收楼入伙的业主，也应主动履行付款的义务，不能以此作为拒付物业费及其它费用的理由，故被告应向原告补缴拖欠的物业服务费、公摊水电费。因被告实际于2011年6月26日接收房屋，故物业费应从实际收楼的时间开始计算，本案中，被告每月应向原告交纳物业管理服务费为111.033元，被告已经向原告缴纳了2011年6月26日至9月25日的物业管理费，此后未再向原告交纳任何费用，至2017年6月止，被告共拖欠原告物业服务费7661.28元，故原告请求被告支付其物业服务费7661.28元，有事实和法律依据，本院予以支持。二、被告逾期未向原告支付物业管理费，依据合同约定，被告应向原告支付违约金。双方虽在合同中约定了违约金的具体计算方式及标准，即被告自逾期之日起按每天5‰的标准缴纳违约金，因双方约定的逾期付款的违约金计算标准明显过高，被告在庭审过程中也请求予以调整，考虑到违约金具有担保债务履行、惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的效果，本院参照民间借贷关于资金占用期间6%的年利率再提高30%的标准，确定为按年利率7.8%的标准计算逾期付款违约金。关于违约金的起算时间问题，本案中，被告实际收楼时间为2011年6月26日，合同约定的交纳物业管理费的时间是每月15日前交纳本月费用，因被告已经缴纳三个月的物业管理费，故原告实际自2011年10月16日开始计收被告应缴纳的物业服务费的违约金。三、被告所在物业的业主共用部位、共用设施设备的用水用电费用，应按户据实分摊后由被告缴纳，因被告所在物业未实行一户一表，其公共水电费由原告代为向相应部门交缴并提供了公摊水电费明细表及交缴发票，故原告诉请的公摊水电费843.85元，有事实和法律依据，本院予以支持。
被告认为原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，不应得到法律保护。因原告于2016年9月19日通过EMS邮政快递向被告寄送书函，要求被告签收后的三天内交清拖欠的物业管理费、水电费及违约金等，该书函的送达地址及联系电话号码均为被告登记在《业主信息表》中的联系地址及联系电话，该送达为有效送达，应视为诉讼时效中断，已经经过的时效统归无效，诉讼时效应重新开始计算，故原告的诉讼请求尚在时效期限内，被告的该项辩解无法律依据，本院不予才采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：
一、被告吴基铭自本判决生效之日起10日内向原告惠州大亚湾康汇物业管理有限公司支付拖欠的2011年10月至2017年6月的物业服务费7661.28元，并自2011年10月16日起按月以111.033元为本金按照年利率7.8%的标准累计计算至2017年6月28日止。
二、被告吴基铭自本判决生效之日起10日内向原告惠州大亚湾康汇物业管理有限公司返还代缴的2012年6月26日起至2017年6月28日止的公摊水电费843.85元。
三、驳回原告惠州大亚湾康汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费974.39元，由原告惠州大亚湾康汇物业管理有限公司负担400元，被告吴基铭负担574.39元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 徐黎
审判员 邓赛花
审判员 曾日华
二〇一七年十月二十日
书记员 邹晓婷
