作者：西湖区人民法院 陶然
【基本案情】
物业公司以周某逾期缴纳二年的物业费为由诉至法院，要求周某立即支付拖欠的物业费并承担违约金。庭审中，周某辩称：其购买了南昌市西湖区某小区的顶楼房产，收房入住后，发现顶楼阳台空闲着十分可惜，遂将自己楼层正上方的阳台圈起来，花费1.5万元搭建阳光房，存放一些生活用品。不料物业公司未经商量，组织行政部、工程部员工，将阳光房强行拆除，侵犯其财产权。因此，周某未缴纳物业费，且周某提起反诉，要求物业赔偿其经济损失1.5万元。物业公司表示，周某私自将公共阳台圈起搭建阳光房，其他业主得知后纷纷表示此举影响了他人晾晒衣物和休闲娱乐，遂向物业投诉，有些业主甚至以物业公司不作为由拒缴物业费。物业公司与周某沟通未果后，方才强行拆除，其行为不构成侵权。
【分歧】
关于本案中，物业公司强行拆除业主违章建筑是否构成侵权，有两种不同的观点。
观点一：不构成侵权。周某擅自在顶层空间搭建阳光房，侵犯了全体区分所有权人对屋顶结构的共有权，属于违章建筑。物业公司虽然没有权力拆除违章建筑,但他的动机是为维护小区内公共环境,是实施管理行为,动机是善良的,只是实施管理的手段不当，不构成侵权。
观点二：构成侵权。周某违章搭建固然不对，但基于事实行为周某对该违章建筑享有所有权。物业公司尽到劝阻、管理、报告义务即可，由有关部门予以拆除，以排除妨碍，或者依据物业管理服务合同或业主公约的约定向人民法院提起违约之诉，请求恢复原状、排除妨害并承担违约责任。物业公司本身没有执法权，其未通过法律途径解决纠纷，强行拆除业主违章建筑，侵犯他人公私财物，构成侵权。
【管析】
笔者赞同第二种观点，理由如下：
首先，顶楼阳台违规搭建属违章建筑。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“业主和其他行为人不得实施如下行为：（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”建筑物顶层平台的空间开发权应属全体业主所有，建筑物顶层平台的所有权人可以在不损害建筑物安全、采光、通风、美观和现有的整体功能的条件下使用该平台，无权建设任何建筑物。本案中，业主周某擅自在顶层空间搭建阳光，不仅侵犯了土地所有权人保留的分层空间权，亦侵犯了全体区分所有权人对屋顶结构的共有权，违反法律、法规强制性规定，属于违章建筑。
其次，物业公司无权强行拆除违章建筑。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，物业服务企业对物业管理区域内违反有关物业使用等方面法律、法规的行为，负有制止，并及时向有关部门报告的责任和义务，人民法院应予支持。由此可见，业主违规搭建，物业公司是没有执法权的，物业公司应尽到劝阻管理义务，并及时向有关行政管理部门报告。强制执法的主体不应该是小区物业，而是由城市管理行政执法部门或者规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除。当事人不停止建设或者逾期不拆除的，可查封施工现场，实施强制拆除。本案中，物业径直强行拆除周某的顶楼阳光房，目的正当手段不合法,且手段和结果都明显超出了必要限度,给周某造成了一定的经济损失,是一种侵权行为。
最后，小区违章建筑应通过法律途径解决。小区内出现违章建筑时，除了有关行政管理部门责令停止建设、限期拆除、强制拆除等途径外，还可以通过以下途径合法解决：相邻业主有权向城市管理行政执法部门或者规划部门等相关政府部门进行投诉，请求有关部门予以拆除；或者行使相邻业主诉讼权，即相邻业主可诉至法院，请求排除妨碍、恢复原状或者赔偿损失。物业公司或业主委员会可履行劝阻、管理、报告义务，或者依据物业管理服务合同或业主公约的约定向人民法院提起违约之诉，请求恢复原状、排除妨害并承担违约责任。而本案中的物业公司“以暴制暴”、野蛮干预，显然是不可取的。
综上，物业公司本身没有执法权，其未通过法律途径解决纠纷，强行拆除业主违章建筑，侵犯他人公私财物，构成侵权，应对周某的损失进行赔偿。鉴于周某违章搭建在先，也应当承担一定的过错责任,应酌情减免物业公司的部分赔偿责任。需要说明的是，本案系物业公司催讨物业费的物业合同纠纷案，与周某提起反诉的侵权纠纷案属不同法律关系，周某的反诉应不予受理，但周某可以另行主张。
