案情介绍：2007年7月25日被告麦某某到原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司处办理了入伙手续，原告依据相关手续为麦某某办理入伙，并将房屋正式交于麦某某使用。然麦某某从2007年7月11月起至2016年6月30日未缴纳物业管理费，截至2016年6月麦某某欠原告物业管理费共计14921元及违约金。经我司多次催促，麦某某均不予理睬。原告认为，麦某某的行为已构成违约。原告现按照星运·绿洲嘉园前期物业管理服务协议第九条之规定要求麦某某支付所欠物业管理费14921元及物业管理费违约金。麦某某的行为损害了原告的合法权益，造成原告严重的经济损失，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2016）粤1303民初3322号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司，住所地广东省惠州市惠阳区三和开发区十围岐山村地段碧桂园山河城销售中心101室。
负责人：李长江。
委托诉讼代理人：林素慧，该公司工作人员。
被告：麦某某，男，1964年1月24日出生，汉族，住广东省东莞市，
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司（以下简称物业公司）诉被告麦某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林素慧到庭参加诉讼，被告麦某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付自2014年12月起至2016年8月止的各项费用共计28073.98元（其中物业服务费27721.37元、其他费用352.61元）；2.被告立即向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金（从逾期交纳物业服务费之日起，按逾期应付款每日千分之三的标准，计算至实际全额支付应付款之日止，截至2016年10月2日的违约金为25522.22元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年3月14日，原被告双方签订编号为惠阳（2009）00000386号的《惠阳碧桂园前期物业服务协议》，由原告为被告位于惠阳碧桂园商品住宅区中的A7住宅起风台二十街24号的单位提供物业管理服务，被告按每月1320.13元的标准，按时向原告交纳物业服务费，同时还应按约定，支付水电费及各项公、分摊费用。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之三交纳违约金。2009年12月8日，被告正式登记入住，之后双方一直依约履行各自的义务。但自2014年12月起，被告在享受了原告提供的物业服务的同时，却迟迟未履行合同约定的交费义务，虽经原告多次催促，仍未交纳自2014年12月起至今的物业服务费及违约金。综上，被告长期拖欠物业费的行为不仅构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益、保障小区物业的正常运行，特提起诉讼，请求法院判如诉请。
被告麦某某未作答辩，亦未提供证据。
本院经审理认定事实如下：2009年3月14日，原告物业公司与被告麦某某签订编号为惠阳（2009）00000386号的《惠阳碧桂园前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告位于惠阳碧桂园商品住宅区中的A7住宅起风台二十街24号的单位提供物业管理服务。物业服务协议第四条约定：本园区的物业服务费采取包干制方式，甲方（被告）物业服务费的交纳标准按物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计算，甲方物业的套内建筑面积487.44平方米，公用分摊建筑面积15.46平方米，合计房屋建筑面积502.90平方米，花园面积625平方米，甲方应按1318.30元/月向乙方（原告）交纳物业服务费。上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局的最终测绘面积为准。第四条第3项约定：住宅楼内走廊、楼梯、二次供水、消防、电楼、发电机等公共设施设备日常运行所需的水、电、燃料费用，以及园区公共照明费用，由相应设计备置使用的业主或物业使用人按其所有或使用的物业建筑面积分摊；水、电、燃气、通讯、有线电器、垃圾处理、防雷设施检测等费用由相关公司、部门按规定标准向甲方收取；如有需要，有关部门可委托乙方代收代交上述费用。第十六条约定：物业服务费按约定由甲方交纳，甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。《惠阳碧桂园起风台二期面积表（实测）》显示，二十街24号A7单位的套内面积为485.91平方米，分摊面积为15.46平方米，建筑面积合计501.37平方米，花园面积为634.78平方米。按实测面积计算，被告每月应交纳物业服务费1320.13元。
2009年12月8日，被告办理了房屋入住登记手续，双方均依约履行《惠阳碧桂园前期物业服务协议》。但被告从2014年8月开始拖欠路灯照明电费分摊和每月8元的居民住户卫生费，2014年12月开始拖欠物业服务费，截至2016年8月，共拖欠物业服务费27721.37元、其他费用352.61元。2016年6月，原告向被告发送律师函，催收截至2016年5月的物业服务费22440.85元、水电公摊费189.24元、居民住户卫生费112元、水费4.80元以及逾期付款违约金22405.92元，但被告仍未交纳。庭审时，原告同意将违约金的比率将每日3‰调整为每日1.5‰。
另查明，原告成立于2007年8月2日，具有物业管理收费经营资质。
本院认为，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订的书面合同。原被告签订的《惠阳碧桂园前期物业服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《物业管理条例》第四十二条的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……。”被告在接收所购买的房产物业并享受原告提供的各项物业管理服务后，自2014年12月起至2016年8月止未按双方签订的物业服务合同的约定支付物业管理费等相关费用给原告，已构成违约，应当承担违约责任。根据原告提供的证据，经核算，被告共拖欠自2014年12月至2016年8月的物业服务费27721.37元、2014年8月至2015年9月的居民住户卫生费112元、水电公摊费235.81元、水费4.80元，原告诉请上述费用的证据充分，本院予以支持。关于违约金的问题，原、被告双方在《惠阳碧桂园前期物业服务协议》中约定的违约金计算方法是从逾期之日起按每天千分之三的比例交纳违约金，现原告主张从逾期之日起按每天千分之一点五的比例交纳违约金，计至2016年10月2日共16761.11元，原告的该项主张不违反法律规定亦未损害被告的利益，本院予以支持。
被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理，相应的不利后果由被告自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告麦某某在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的截至2016年8月止的物业服务费27721.37元、2014年8月至2015年9月的居民住户卫生费112元、水电公摊费235.81元、水费4.80元，合计28073.98元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司；
二、被告麦某某在本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2016年10月2日止的违约金16761.11元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司；
三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费570元，由被告麦某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 钟新华
二〇一六年十二月二十日
书记员 罗丽婷
