案情介绍：2016年7月27日，原告与被告签订的《认购书》约定由原告购买被告开发建设的位于惠州市××区××大道金润（天喜）东方3号的第1栋3层4号单元，建筑面积72.23平方米，总价为50万元。原、被告双方同意签署《认购书》时原告向被告支付定金4万元整，首期款20万元于签订《广东省商品房买卖合同》时交付，余款30万元以银行按揭贷款方式支付，原告须按被告规定的时间（2016年8月8日）向银行申请按揭贷款。双方还约定：1、原告必须在签订《认购书》后于2016年8月8日前携带本人认购书、定金收据及本人身份证到天喜东方销售中心交纳该物业首期房款并签订《广东省商品房买卖合同》。若为银行按揭，则需将房屋首期款交齐并前往银行登记申请按揭和公证处办理委托公证等事宜。2、如果原告未能在认购书中规定的时间内签订《广东省商品房买卖合同》，被告有权将本房屋售予他人而无需另行通知原告，原告交纳的定金不予退还。3、双方即将签订的《广东省商品房买卖合同》范本已在销售现场公开展示，在本《认购书》签订前，被告就《广东省商品房买卖合同》的所有条款和内容向原告如实告知，原告同意并接受该《广东省商品房买卖合同》的全部条款和内容，双方不存在任何歧义和误认，原告承诺在签订《广东省商品房买卖合同》时不再对合同条款内容提出任何异议。2016年7月27日，原告向被告支付购房定金3万元，被告开具收据给原告收执。2016年8月8日，原告到被告处准备签订《广东省商品房买卖合同》时发现合同中没有关于办理户口事宜的条款，便要求修改合同条款，被告不同意，原告便拒绝签订《广东省商品房买卖合同》，双方遂酿成纠纷。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2016）粤1391民初2356号
原告：熊凤葵，女，汉族，1972年7月12日出生，住广东省惠州市惠阳区。
委托代理人：罗红琴，广东惠天好律师事务所律师。
被告：惠州市金润隆房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号金润东方公寓1栋101号房。
法定代表人：郑少聪。
委托代理人：熊更新，广东深腾律师事务所律师。
原告熊凤葵诉被告惠州市金润隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2016年9月30日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员罗亚鸼、曾日华组成合议庭，于2016年11月13日公开开庭进行了审理。原告熊凤葵及其委托代理人罗红琴、被告惠州市金润隆房地产开发有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊凤葵诉称，2016年7月27日，原告到被告处看楼，原告欲购买被告开发的位于惠州市××区××大道金润（天喜）东方3号1栋3层4号房，建筑面积72.23平方米，在与销售人员洽谈过程中，原告提出买房是为了要办理三个人的户口迁入，被告售楼处的工作人员告知原告购买该房可以迁入三个人的户口同时孩子可获得十二年义务教育。于是原告与被告签订了《金润（天喜）东方认购协议书》（以下简称《认购书》），并向被告支付了30000元购房定金。协议书上约定原告的付款方式为银行按揭付款，于2016年8月8日前支付第一期楼款200000元（含定金），剩余房款办理银行按揭。原告按约定于2016年8月8日到被告售楼处准备支付上述款项并与被告签订《广东省商品房买卖合同》时，发现被告提供的《广东省商品房买卖合同》上没有关于办理户口这一约定，便向被告销售人员提出要求在买卖合同上写上被告承诺原告能够办理三人的户口迁入，但销售人员表示合同是固定版本无法修改，若想修改需找公司负责人签署。于是原告便到认购协议书上注明的被告地址找被告负责人，发现该澳头凯旋居名仕楼14A房无人员办公，原告遂拨打该协议书上注明的电话0752-55××××1，发现该号码无人接听。原告又返回被告售楼处要求销售人员告诉原告负责人办公地址或联系电话，但该处销售人员均拒绝提供。于是原告便提出解除认购协议书并退回定金，但被告工作人员均表示无权决定解除及退还定金。原告出于无奈打算支付首付款并签订商品房买卖合同时又发现该房屋公摊面积过高，与原告在签订认购协议书时销售人员告知的不符。由于被告的原因导致房屋买卖合同无法签订，为维护原告合法权益，请求法院判令：一、解除原、被告于2016年7月27日签订的《认购书》；二、被告返还原告支付的购房定金30000元；三、被告承担本案全部诉讼费用。
被告惠州市金润隆房地产开发有限公司辩称，一、原告未按时支付定金和首期款，已构成根本违约，被告主张解除《认购书》合法有据。原、被告签署的协议书明确约定，原告应于2016年8月8日前支付定金及首期款共20万元，原告仅仅在签订协议书时支付了3万元定金。二、原告在起诉书中陈述“被告工作人员告知购买该房屋可以迁入三个人的户口”的事实与实际不符，原告违背诚实信用原则。1、众所周知现在广东省都是积分入户，没有买房入户的；2、《认购书》中第3条约定：原告同意并接受《广东省商品房买卖合同》的全部条款和内容，双方不存在任何歧义和误认；3、如果原告拟购房入户，对原告来讲这么重要的条款，怎么不会写入《认购书》中；4、原告未提供任何证据证明被告的销售人员有就购房入户作出承诺。综上所述，原告与被告签署的《认购书》符合法律规定，被告有权按照协议书约定没收原告的定金，请法院驳回原告的诉讼请求第二项、第三项。
经审理查明，2016年7月27日，原告与被告签订的《认购书》约定由原告购买被告开发建设的位于惠州市××区××大道金润（天喜）东方3号的第1栋3层4号单元，建筑面积72.23平方米，总价为50万元。原、被告双方同意签署《认购书》时原告向被告支付定金4万元整，首期款20万元于签订《广东省商品房买卖合同》时交付，余款30万元以银行按揭贷款方式支付，原告须按被告规定的时间（2016年8月8日）向银行申请按揭贷款。双方还约定：1、原告必须在签订《认购书》后于2016年8月8日前携带本人认购书、定金收据及本人身份证到天喜东方销售中心交纳该物业首期房款并签订《广东省商品房买卖合同》。若为银行按揭，则需将房屋首期款交齐并前往银行登记申请按揭和公证处办理委托公证等事宜。2、如果原告未能在认购书中规定的时间内签订《广东省商品房买卖合同》，被告有权将本房屋售予他人而无需另行通知原告，原告交纳的定金不予退还。3、双方即将签订的《广东省商品房买卖合同》范本已在销售现场公开展示，在本《认购书》签订前，被告就《广东省商品房买卖合同》的所有条款和内容向原告如实告知，原告同意并接受该《广东省商品房买卖合同》的全部条款和内容，双方不存在任何歧义和误认，原告承诺在签订《广东省商品房买卖合同》时不再对合同条款内容提出任何异议。2016年7月27日，原告向被告支付购房定金3万元，被告开具收据给原告收执。2016年8月8日，原告到被告处准备签订《广东省商品房买卖合同》时发现合同中没有关于办理户口事宜的条款，便要求修改合同条款，被告不同意，原告便拒绝签订《广东省商品房买卖合同》，双方遂酿成纠纷。
以上事实，有原告提交的《金润（天喜）东方认购协议书》、收据、POS签购单、原告的庭审陈述及被告的问话笔录等证据在卷证实，予以认定。
本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，原告熊凤葵与被告惠州市金润隆房地产开发有限公司签订的《金润（天喜）东方认购协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。本案争议的焦点是因何原因未签订正式合同。双方签订认购书在2016年7月27日，原告购买涉案房屋主要是为了解决户口及小孩入学问题，《惠州市进一步推进户籍制度改革实施方案》于2016年11月21日起公布，于2016年12月1日起取消了购房入户这一政策，原告认为未能签订《广东省商品房买卖合同》原因是被告未将购房入户写入合同或备注，并详尽陈述协商过程，加上被告经营处于非正常状态，原告陈述可信度高，本院予以采信。被告辩解未签订合同的原因系原告违约，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故原告主张被告返还定金3万元的诉讼请求，有事实和法律上的依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：
一、解除原告熊凤葵与被告惠州市金润隆房地产开发有限公司于2016年7月27日签订的关于惠州市大亚湾区大亚湾大道3号的1栋3层4号房的《金润（天喜）东方认购协议书》；
二、惠州市金润隆房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向熊凤葵返还购房定金3万元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，由被告惠州市金润隆房地产开发有限公司负担，原告预交550元不予退回，被告惠州市金润隆房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内径付给原告550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 薛银标
审判员 曾日华
审判员 罗亚鵃
二〇一六年十二月二十四日
书记员 陈露
