案情介绍：2016年东圳公司成立公司在广东省惠州市惠阳区新圩镇产径村坑塘石灰厂地段经营农产品市场进行招商，东圳公司承诺自身资质证件齐全，且有诸多招商优惠活动，李大新对东圳公司的承诺信以为真，遂与东圳公司签订编号为E11号铺位，面积200平方，租金为每月每平方米20元，租期为五年，从2016年8月15日起至2021年8月14日止。合同签订的同时东圳公司强制要求收取赞助费16000元，并声称行业内均是如此，只有交了赞助费后才能入场经营，李大新无奈同意了东圳公司的这一不合法要求。同时李大新在入场后，因市场内环境恶劣，遂经过东圳公司同意后，对档口进行了装修，装修费合计数十万元。李大新搞好场地进场后，批发三鸟的生意前几个月都是亏本的，被告推广力量不够，管理欠缺，时常有通往大路的当地居民拦路不给进出，证明东圳公司并没有理顺场地的相关手续就开始营业，是造成李大新的损失之一。在2017年中李大新了解到东圳公司不具备经营相应的资质，并且违反环境影响评价制度，被广东省惠州市惠阳区环保局以《广东省环境保护条例》第七十二条，“责令被告停止建设，罚款10万元，并责令被告恢复原状”。但东圳公司仍然让市场内的租客不用担心按时交租就行了。期间李大新多次要求东圳公司尽快办理相关资质证，否则会影响李大新的经营生意，李大新声明东圳公司办理好相关资质之前可暂停给予交租金，但东圳公司不理会，还强制要求李大新交租金，否则，解除合同。现东圳公司因违反环境法相关规定，在2018年4月份被政府强制拆除。综上所述，李大新认为，东圳公司的行为存心欺骗李大新，东圳公司违背诚实信用原则，损害了李大新合法权益，应将李大新所交的款项及时退还李大新，并赔偿李大新的损失。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2018）粤1303民初3001号
原告（反诉被告）李大新，男，汉族，1967年5月4日出生，住所地广东省高州市，
委托代理人肖露，广东福强律师事务所律师。
被告（反诉原告）惠州市东圳农产品市场管理有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区新圩镇产径村坑塘石灰厂地段，统一社会信用代码：91441303MA4UQD31E。
法定代表人卓锡强，该公司总经理。
委托代理人陈振南，广东港惠律师事务所律师。
委托代理人谭建丰，广东港惠律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）李大新诉被告（反诉原告）惠州市东圳农产品市场管理有限公司以下简称东圳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月26日受理后，依法组成合议庭，于2018年10月16日和11月6日公开开庭进行了审理。李大新的委托代理人肖露、东圳公司的委托代理人陈振南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李大新向本院提出诉讼请求：1.判令东圳公司退还李大新赞助费16000元、鸭档押金4000元、水电押金1000元。2.判决东圳公司赔偿李大新损失费用133210元（190300元×70%）。3.判决东圳公司承担诉讼费用。事实和理由：2016年东圳公司成立公司在广东省惠州市惠阳区新圩镇产径村坑塘石灰厂地段经营农产品市场进行招商，东圳公司承诺自身资质证件齐全，且有诸多招商优惠活动，李大新对东圳公司的承诺信以为真，遂与东圳公司签订编号为E11号铺位，面积200平方，租金为每月每平方米20元，租期为五年，从2016年8月15日起至2021年8月14日止。合同签订的同时东圳公司强制要求收取赞助费16000元，并声称行业内均是如此，只有交了赞助费后才能入场经营，李大新无奈同意了东圳公司的这一不合法要求。同时李大新在入场后，因市场内环境恶劣，遂经过东圳公司同意后，对档口进行了装修，装修费合计数十万元。李大新搞好场地进场后，批发三鸟的生意前几个月都是亏本的，被告推广力量不够，管理欠缺，时常有通往大路的当地居民拦路不给进出，证明东圳公司并没有理顺场地的相关手续就开始营业，是造成李大新的损失之一。在2017年中李大新了解到东圳公司不具备经营相应的资质，并且违反环境影响评价制度，被广东省惠州市惠阳区环保局以《广东省环境保护条例》第七十二条，“责令被告停止建设，罚款10万元，并责令被告恢复原状”。但东圳公司仍然让市场内的租客不用担心按时交租就行了。期间李大新多次要求东圳公司尽快办理相关资质证，否则会影响李大新的经营生意，李大新声明东圳公司办理好相关资质之前可暂停给予交租金，但东圳公司不理会，还强制要求李大新交租金，否则，解除合同。现东圳公司因违反环境法相关规定，在2018年4月份被政府强制拆除。综上所述，李大新认为，东圳公司的行为存心欺骗李大新，东圳公司违背诚实信用原则，损害了李大新合法权益，应将李大新所交的款项及时退还李大新，并赔偿李大新的损失。故向人民法院提起诉讼，恳请法院给予公正裁判。
李大新在诉讼过程中增加一项诉讼请求，即确认租赁合同无效。
李大新对其诉称（辩称）提交了如下证据：1.租赁合同；2.收据（赞助费及押金）；3.收款收据（装修费）；4.东圳公司企业详情单。
东圳公司辩称,1.双方签订的租赁合同是合法有效的。2.由于李大新长期拖欠租金，经东圳公司口头书面催缴，东圳公司已经于2017年6月24日解除与李大新签订的租赁合同。故不存在返还赞助费和押金的情况。
东圳公司向本院提出反诉请求：1.判决驳回李大新在本诉案件的所有诉讼请求。2.判决东圳公司与李大新签订的租赁合同于2017年6月24日解除。3.判决李大新支付自2016年11月起至2017年6月止拖欠的铺位租金、管理费、卫生费（合计）31500元、水电费（按实际使用支付）及违约金66150元给东圳公司。［计算方式：租金4000元月、管理费400元月、卫生费100元月，按7个月计算：31500元（4500*7）；违约金：66150元（31500*1%*30*7）］。4.判决李大新承担本案诉讼费。事实和理由：李大新与东圳公司于2016年7月11日签订《租赁合同》，租赁东圳公司的E11号铺位进行经营。双方约定，两铺位租期为五年（即从2016年8月15日至2021年8月14日止），每月租金暂定20元平方米，电费为1.5元度，水费4.5元方，租金4000元月、管理费400元月、卫生费100元月。李大新应在每月5日前支付该月上述费用给东圳公司；否则，李大新自第六天起每逾期一天，应向东圳公司支付租金总额1%的违约金，直至付清租金为止。若李大新逾期30天仍未付清租金，东圳公司有权单方解除本合同，收回该铺位。李大新装修两铺位进行经营后，因经营不善导致资金周转困难。每逢月初，东圳公司催促李大新交纳租金、卫生费、管理费、水电费等费用，李大新却以各种理由敷衍、推搪东圳公司。东圳公司按照合同约定已经于2017年6月24日解除了合同。据此，为维护东圳公司的合法利益，东圳公司依据我国《民法总则》、《合同法》及《民事诉讼法》等法律法规及司法解释之有关规定特向法院提起反诉，以维护东圳公司的合法权益。
东圳公司对其诉称（辩称）提交了如下证据：1.东圳公司营业执照；2.公证书；3.规划选址意见、情况说明。
李大新辩称，1.李大新已经于2016年11月份搬离涉案商铺，故不存在拖欠租金及其他费用的问题。2.李大新大部分东西已搬离涉案商铺，现还有一个收银的小柜子（内含部分现金，金额忘记了）被东圳公司扣押，因此该部分东西没法搬离。3.另外，涉案市场无合法产权，也曾多次被环保局责令整改，因此双方签订的租赁合同为无效合同。故请法院依法驳回东圳公司的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年7月11日，李大新（承租方、合同称乙方）与东圳公司（出租方、合同称甲方）签订一份《租赁合同》，合同约定甲方将位于惠阳区新圩镇××村坑塘石灰厂地段搭建的临时构筑物中的E11号铺位（面积200平方米，承租E10号铺位的人是李大志，与李大新系亲兄弟，E10、E11号铺位是打通了连在一起使用，并共用一个招牌“李记鹅鸭档”）出租给乙方用于经营三鸟，租赁期限5年即2016年8月15日-2021年8月14日。其中1-3年租金按每月20元平方米计算，第4年租金按每月22元平方米计算，第5年租金递增额度不高于每月5元平方米。入场赞助费130元平方米，管理费每月2元平方米，卫生清洁费100元月。乙方在签订本合同时，一次性向甲方支付1000元的水电使用保证金。租赁期间如乙方违约，保证金不予退还。租赁期满后，如果乙方没有违约行为，在扣除乙方应缴的工商、税务、租金及水电费后，余额（不计利息）退还乙方。乙方须在每月5日前支付该月租金。否则第六天起每逾期一天，应向甲方支付租金总额1%违约金，直至付清租金为止，若乙方逾期30天仍未付清租金，甲方有权单方解除本合同，收回该铺位。水电费在每月5日前支付。乙方根据上一个月自用电费、水费实用度数暂定为电费1.5元度、水费4.5元方，向甲方财务处交纳。此外，合同还对其他方面进行了约定。
合同签订后，李大新向东圳公司支付铺位押金4000元，水电费押金1000元，赞助费16000元，并开始经营使用，租金、管理费及卫生费支付至2016年10月份。
李大新主张其于2016年11月份搬走，故不再支付租金，双方没有进行书面交接。东圳公司对此则称李大新20**年6月24日之前都未搬离涉讼铺位，因为李大新与东圳公司的法定代表人于该日还就涉案商铺租金事宜进行商谈，并且东圳公司于2017年3月10日催促李大新交租，李大新为此还于2017年3月份交了2000元租金，但东圳公司未收取该款项，故东圳公司主张的租金是计算至2017年6月24日止。
东圳公司的法定代表人卓锡强申请广东省惠州市阳光公证处进行证据保全（手机微信聊天记录）。公证书显示，东圳公司的法定代表人卓锡强于2017年2月16日通过微信方式向李大新（微信号：×××＿n29fwh6a6nag22发出1份《通告》，通告载明：“李大新、李大志E10-E11档口，东圳市场的繁荣发展，需要各商户的大力配合与支持！你档口必须在三天内入货经营并交清各项规费和租金。违反规定者，市场方根据合同规定，本公司有权取消合同，不退任何费用！希知照”。2017年3月10日，卓锡强发微信给李大新：“根据合同约定，商户必须在每月5号前支付该月租金，逾期30天仍未付清租金或经市场方限期交纳后仍拒不交纳的，市场有权单方解除合同，收回档口，保证金，押金等不予退还”。2017年3月13日，卓锡强发微信给李大新：“8926，请下午转”。2017年3月21日，卓锡强在微信给李大新发送一份《函》，内容为：“E9-E10李大新档，你已经连续三个月没有缴纳租金，没有入场正常经营，严重影响市场的正常运作，对市场其他商户造成很大损失及影响，限你接到本函告后一周内缴清所有费用并入场经营，否则，依合同相关规定，本公司有权无条件收回你所有租赁档口，取消合同，不退任何费用。本函告自发出三天内如无复议，视同送达”。2017年3月24日，李大新通过微信给卓锡强转账2000元，卓锡强未点击收取。同日，卓锡强发微信给李大新：“李老板，你把你的东西搬了吧，公司将收回另租”。2017年4月7日，卓锡强在微信给李大新发送一张涉讼铺位的门面拍照图片和一份《函》，内容为：“李大新、李大志E10-E11档，你已经连续三个月没有缴纳租金，没有入场正常经营，严重影响市场的正常运作，对市场其他商户造成很大损失及影响，限你接到本函告后三天内缴清所有费用并入场经营，否则，依合同相关规定，本公司有权无条件收回你所有租赁档口，取消合同，不退任何费用。并报请相关执法部门拍照存档，拆除招牌”。2017年6月20日，卓锡强在微信给李大新发送一张手写的租金明细拍照图片，内容为：“大新，一月3926、二月8824、三月8951.5、四月8833、五月8833、六月10325.5，共49693”。同日，卓锡强还发微信给李大新：“华氏，鹅强公司已无条件收回”、“你三天解决租金问题”、“如无公司也将收回另租”。2017年6月24日，李大新发微信给卓锡强：“卓经理你好，关于我档口租金问题，有何优惠些一次交清，现在我已返老家处理土地认权的事要过几天才到，请关照，谢谢你”。
李大新主张其对涉讼铺位进行装修而支出装修费190300元，李大新为此提供2份金额合计为190300元的收款收据。东圳公司对此不予认可。
李大新主张涉讼铺位违法建设，双方签订的合同无效，并为此提供了东圳公司企业信息查询打印件。该企业信息显示：惠州市惠阳区环保局先后于2016年11月7日、2018年3月15日、2018年6月27日对东圳公司进行处罚。处罚文书号分别为：惠阳环罚字［2016］161号、惠阳环罚字［2018］22号、惠阳环罚字［2018］82号，处罚原因分别是：违反环境影响评价制度、违反建设项目“三同时”及验收制度、违反水污染防治管理制度。对此，东圳公司不予认可，并认为环境违法与合同的有效性无关。
东圳公司为证明其涉讼合同有效，提供了一份日期为2016年5月9日、加盖有“惠州市惠阳区商务局”印章的《关于建设惠州市东圳农产品市场管理有限公司的规划选址意见》（惠阳商务函〔2016〕24号）复印件和一份《关于惠州市东圳农产品市场管理有限公司情况说明》复印件。该选址意见内容为：广东粤惠建设有限公司，依据你公司提供的申请资料，根据《广东省商品交易市场管理条例》及《广东省惠州市惠阳区商业网点规划（2009-2020）》的具体要求，经我局实地考察及评估后研究决定，同意你公司在惠阳区新圩镇××村坑塘小组原江西铜业产业园地段选址投资建设“惠州市东圳农产品市场管理有限公司”项目。请按有关规定完善好卫生、环保、消防、畜牧等相关审批手续，建设标准按《惠州市2015年集贸市场改造升级建设暂行条例》执行。该情况说明内容为：惠阳区环保局，2016年3月，我公司代表人与原江铜公司，租用一个位于新圩镇××村坑塘地段的旧厂房，用作农产品市场申请地块，占地面积约为25000平方米。经惠阳商务函（2016）24号文件，同意我公司选址投资建设“惠州市东圳农产品市场管理有限公司”项目，建设标准按《惠州市2015年集贸市场改造升级建设暂行条例》执行。由于项目选址位于黄沙环境污水整治中心下游，深圳断面，我公司将严格按照规定做好环保设备，确保污水处理达标后才排放，请贵局给予支持办理。情况说明下方落款日期为2016年5月12日、加盖有“惠州市东圳农产品市场管理有限公司”的印章。左下方则加盖有“惠州市惠阳区新圩镇人民政府”印章，并书写有“情况属实，同意办理，请环保局按程序办理，2017年5月23日”。对此，李大新则以无原件核对为由不予认可，并认为仅为意见，并非规划许可证，并不能证明涉讼合同有效。
庭审时，双方一致陈述李大新承租的铺位实质上是搭建的临时构筑物，未取得建设工程规划许可证。此外，本院依法要求李大新就其主张的有关涉讼铺位的装修项目和内容的问题在庭后3个工作日内提交书面回复，否则应承担相应法律后果。但李大新至今未提交书面材料。本院还就合同效力问题依法行使释明权，双方均明确表示不变更诉讼请求。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉讼《租赁合同》虽然是双方真实意思表示，但租赁物（铺位）系搭建的临时构筑物，并未取得有建设工程规划许可证，因此，双方签订的该合同违反了上述法律的强制性规定，属无效合同。对此法律后果，双方均存在过错。现李大新诉请确认合同无效，具有事实和法律依据，本院予以支持。虽然东圳公司提供了上述规划选址意见和情况说明，但该证据材料仅系复印件，即使该证据属实，亦并不能当然认定涉讼租赁物取得了建设工程规划许可证，东圳公司据此主张合同有效，于法无据，本院不予采信。由此，亦不存在合同解除的基础和前提，故本院对东圳公司提出的有关合同解除的请求不予支持。
由于涉讼合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。东圳公司收取的鸭档押金4000元及水电费押金1000元应当退还给李大新。故本院对李大新的此诉求予以支持。至于赞助费问题。此费用属于赠与性质，但本院考虑到合同的效力，同时基于公平原则，并结合本案赞助费的约定、实付金额及合同履行期限等实际，应由东圳公司退还赞助费11667元（16000元－200平方米×130元平方米÷5年÷12月×10月）给李大新为宜。
至于李大新主张的装修损失问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李大新对此主张仅提交一份收款收据，并无转账记录、合同等凭证予以佐证，且东圳公司不予认可，李大新应承担举证不能的法律后果，故本院对此不予支持。
至于东圳公司主张的租金（占有使用费）等问题。虽然李大新主张其于2016年10月份搬离涉讼铺位，但李大新并未提供相关证据予以证实就此事通知东圳公司或者双方存在交接手续，东圳公司亦不予认可，且李大新的陈述与微信记录及庭审查明明显不符，故本院对李大新主张的搬离时间不予支持，应采信东圳公司有关其于2017年6月份收回租赁物（铺位）的主张，即认定李大新占有使用租赁物（铺位）至2017年6月。鉴于此事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。经核算，李大新应当支付东圳公司2016年11月-2017年6月份期间（8个月）的占有使用费、管理费及卫生费36000元（200平方米×20元月×8月+200平方米×2元月×8月+100元月×8月）。现东圳公司要求李大新支付31500元，未超过上述计算标准，属于当事人自行处分自己权利的行为，本院予以准许。
至于东圳公司主张的水电费问题。东圳公司未明确水电费的金额，属于请求不明确，本院无法认定和处理，东圳公司可另行主张权利。
至于东圳公司主张的违约金问题。由于涉讼合同无效，东圳公司依据合同约定主张违约金，缺乏法律依据，故本院对其此主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）李大新与被告（反诉原告）惠州市东圳农产品市场管理有限公司于2016年7月11日签订的《租赁合同》无效。
二、被告（反诉原告）惠州市东圳农产品市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）李大新退还赞助费、押金共计16667元（4000元+1000元+11667元）。
三、原告（反诉被告）李大新应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）惠州市东圳农产品市场管理有限公司支付2016年11月-2017年6月份期间占有使用费、管理费及卫生费合计31500元。
上述第二项与第三项款项相抵后，原告（反诉被告）李大新仍需向被告（反诉原告）惠州市东圳农产品市场管理有限公司支付14833元。
四、驳回原告（反诉被告）李大新的其它诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）惠州市东圳农产品市场管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3384元，反诉费376.40元，合计3760.40元，由原告（反诉被告）李大新负担1880.20元，由被告（反诉原告）惠州市东圳农产品市场管理有限公司负担1880.20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 邹思
审判长 邹思友
人民陪审员 曾永辉
人民陪审员 朱健雄
二〇一八年十一月十三日
书记员 刘宇文书记员 文梦婷
