案情介绍：2018年5月13日万金凤经人介绍拟租赁林远彪位于新圩镇××布村老围的一处房屋从事养殖活动，并当场向林远彪支付40000元作为定金，其中现金30000元，10000元通过微信支付的方式转账。现双方无法进一步达成租赁合同，万金凤遂向林远彪要求返还上述款项。林远彪开始同意退还，后又以躲避万金凤等方式不履行退款义务。由于双方没有达成书面的租赁合同，万金凤拟承租林远彪房产的计划没有实现，林远彪应该依法退还万金凤上述款项
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2018）粤1303民初3045号
原告（反诉被告）万金凤，男，汉族，1968年10月18日出生，住所地湖北省监利县，
被告（反诉原告）林远彪，男，汉族，1979年1月1日出生，住所地广东省惠州市惠阳区，
委托代理人张德惠，广东标远律师事务所律师。
委托代理人刘震南，广东标远律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）万金凤诉被告（反诉原告）林远彪租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日受理后，依法组成合议庭，于2018年11月12日公开开庭进行了审理。万金凤、林远彪的委托代理人张德惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万金凤向本院提出诉讼请求：1.判令林远彪立即返还万金凤租赁押金40000元。2.判令林远彪承担自起诉之日至实际返还之日为止的利息暂定为1000元。3.判令林远彪承担诉讼费用。事实和理由：2018年5月13日万金凤经人介绍拟租赁林远彪位于新圩镇××布村老围的一处房屋从事养殖活动，并当场向林远彪支付40000元作为定金，其中现金30000元，10000元通过微信支付的方式转账。现双方无法进一步达成租赁合同，万金凤遂向林远彪要求返还上述款项。林远彪开始同意退还，后又以躲避万金凤等方式不履行退款义务。由于双方没有达成书面的租赁合同，万金凤拟承租林远彪房产的计划没有实现，林远彪应该依法退还万金凤上述款项。现诉至法院，恳请法院支持万金凤的诉讼请求。
万金凤对其诉称（辩称）提交了如下证据：1.收款收据；2.转账记录；3.照片。万金凤申请证人出庭作证。
林远彪辩称,一、林远彪与万金凤之间的租赁合同已于2018年5月13日成立并生效。2018年5月13日，万金凤通过朋友介绍拟租赁林远彪位于新圩镇××布村老围的一处房屋从事养殖活动，当时双方达成口头约定的租赁合同如下：“一、万金凤向林远彪租赁位于新圩镇××布村老围的一处房屋从事养殖活动；二、万金凤向林远彪预支付租金40000元；三、林远彪需按万金凤的要求对租赁场地进行维修翻新，维修费用由林远彪先行垫付，再按票据金额向万金凤报销”。在双方达成租赁合同后，万金凤即向林远彪预支付了租金40000元，林远彪也按照万金凤的要求，开始对租赁场地进行维修翻新，截至目前支出的维修费用合计54000元。2018年7月27日，万金凤突然无故以起诉的方式，要求林远彪退回预支付的租金40000元。现双方均已按约定实际履行了租赁合同约定的内容，该租赁合同是双方的真实意思表示，因此双方之间的租赁合同应于2018年5月13日即成立并生效。二、万金凤向林远彪支付的40000元为预支付的租金，万金凤通过起诉的方式不愿意继续履行租赁合同，已构成预期违约，该租金不应退回。林远彪与万金凤达成口头约定的租赁合同后，即开始按照万金凤的要求对租赁场地进行维修翻新，实际履行双方约定的租赁合同的内容，但万金凤却突然无故以起诉林远彪的方式，明确表示不愿继续履行租赁合同，该行为已构成预期违约，林远彪收取的预付租金不应退回。综上所述，林远彪认为：林远彪与万金凤之间的租赁合同，已于双方达成口头约定时成立并生效，且双方均已实际履行了合同内容，现万金凤无故终止合同，已构成违约，万金凤的诉讼请求，没有法律和事实的依据，对其诉讼请求应依法驳回。
林远彪向本院提出反诉请求：1.解除林远彪与万金凤于2018年5月13日通过口头约定达成的租赁合同。2.判令万金凤向林远彪赔偿租赁场地的维修翻新费54000元。3.本案反诉费用由万金凤承担。事实和理由：2018年5月13日，万金凤通过朋友介绍拟租赁林远彪位于新圩镇××布村老围的一处房屋从事养殖活动，当时双方通过口头约定达成租赁合同如下：“一、万金凤向林远彪租赁位于新圩镇××布村老围的一处房屋从事养殖活动；二、万金凤向林远彪预支付租金40000元；三、林远彪需按万金凤的要求对租赁场地进行维修翻新，维修费用由林远彪先行垫付，再按票据金额向万金凤报销”。双方在达成租赁合同后，万金凤即向林远彪预支付了租金40000元，林远彪也按照万金凤的要求，开始对租赁场地进行维修翻新，截至目前支出的维修费用合计54000元。但万金凤却于2018年7月27日，突然无故以起诉的方式，要求林远彪退回预支付的租金40000元，明确表明不愿意继续履行双方约定的租赁合同。林远彪认为：林远彪与万金凤通过口头约定达成租赁合同，双方在达成合同后，均按照合同内容开始实际履行，该租赁合同是双方的真实意思表示，应受到法律的保护。现万金凤通过起诉的方式，明确表示不愿意继续履行合同，已构成预期违约，应对林远彪造成的损失进行赔偿。林远彪为维护自身的合法权益，特提起反诉，望人民法院支持林远彪的诉讼请求。
林远彪对其诉称（辩称）提交了如下证据：1.林远彪身份证复印件；2.照片；3.收款收据。
万金凤辩称，1.万金凤同意解除与林远彪之间的租赁合同。2.林远彪翻新涉案场地是在林远彪与万金凤认识、达成口头合同、收取定金之前发生，故万金凤不应该赔偿林远彪的翻新费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
万金凤急需一场地用于养猪，陈梅炎（本案证人）遂将林远彪有一块空地的事告知万金凤，并就此事联系林远彪。2018年5月13日晚上，原本并不相识的万金凤与林远彪经双方的共同朋友即陈梅炎介绍认识。万金凤与林远彪当晚达成口头协议，约定林远彪将位于惠州市惠阳区新圩镇××布村老围村的涉案空地（面积400平方米）以租金70000元年的标准出租给万金凤用于养猪，万金凤应先付定金40000元，林远彪在收到订金后最迟一个星期内应在涉案土地上搭建好猪棚，通好水电。待林远彪搭建好猪棚后，万金凤再支付剩余30000元。万金凤另需临时使用林远彪在该土地旁的另几个猪棚。
当晚，万金凤现金支付订金30000元给林远彪。林远彪为此向万金凤出具一份《收款收据》，收据载明场地费订金30000元，新圩长布村老围养猪场400平方米。次日，万金凤通过微信方式支付10000元给林远彪。林远彪收取定金之后不久又要求将租金提高到80000元年。林远彪未在涉讼土地上搭建猪棚。鉴于此情形，万金凤遂于一个星期后通过陈梅炎打电话告知林远彪不同意承租，要求林远彪退还订金。林远彪起初表示愿意退钱，此后一直推辞未退还。
林远彪主张其对涉讼土地铺位进行铺设水泥而支出54000元，并为此提供2份收款收据（日期为2018年5月11日、金额合计为54000元）予以证实。林远彪自述该款项是其单独估算。此外，林远彪还主张万金凤支付的40000元是租金，并认为70000元年的租金仅是空地的租金。林远彪后期也仅仅是对原有的猪棚翻新，并没有约定搭建猪棚。合同未履行的原因是双方对翻新猪棚的价钱没有谈好。林远彪为此要求解除合同。万金凤对此均不予认可。
另查明，涉讼土地上铺设的水泥系林远彪在认识万金凤之前施工完成，林远彪原本要将该土地铺设好出租给其他人，并为此已收取他人的定金，后因万金凤需要，且愿意以更高的租金承租，故林远彪又决定将该铺好的土地出租给万金凤。万金凤称涉讼土地是农用地，即使合同无效，亦不变更诉讼请求。林远彪则自述该土地是自留地，属于当地村里的集体土地，即使合同无效，亦不变更反诉请求。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。本案中，虽然万金凤与林远彪于2018年5月13日达成的口头租赁合同系当事人真实意思表示，但涉讼土地属于农民集体所有的土地，双方明确约定需在该土地兴建猪棚等建筑物用于养猪，此举明显改变土地的农业用途，且未办理土地变更登记手续，违反了法律法规的强制性规定，应属无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，涉讼租赁合同自始无效，因此，不存在合同解除的前提和基础，故本院对林远彪有关解除合同的主张不予支持。同时，又根据此法第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，林远彪理应向万金凤退还订金40000元。因双方对合同无效的法律后果均存在过错，故本院对万金凤提出的有关利息主张，不予支持。林远彪提出的有关万金凤已付款项40000元属租金的抗辩意见，与庭审查明事实不符，故本院不予采信。
至于林远彪主张的维修翻新费损失问题。林远彪主张的土地铺设水泥的事实系在其与万金凤认识、达成协议前所发生，并非因涉讼合同而支出，且万金凤对此不予认可，现林远彪要求万金凤赔偿损失54000元，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）林远彪应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）万金凤退还订金40000元。
二、驳回原告（反诉被告）万金凤的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）林远彪的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1550元，反诉费575元，合计2125元，由原告（反诉被告）万金凤负担1062.50元，被告（反诉原告）林远彪负担1062.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判
审判长 邹思友
人民陪审员 曾永辉
人民陪审员 朱健雄
二〇一八年十一月十九日
书记员 刘宇文书记员 文梦婷
