惠州市大亚湾区人民法院审理（2018）粤1391民初1003号商品房预售合同纠纷认为，根据 《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。原告要求按竣工验收备案时间为违约截止时间，与合同约定不符，大亚湾区人民法院不予支持。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2018）粤1391民初1003号
原告：赵太军，男，汉族，1977年10月12日出生，户籍住址：湖南省邵阳县，
委托代理人：游珊珊，广东XX律师事务所律师。
原告：邹金凤，女，汉族，1983年1月28日出生，户籍住址：湖南省邵阳县，
委托代理人：游珊珊，广东XX律师事务所律师。
被告：惠州市XX实业投资有限公司，住所地：惠州市XX大道XX号。
法定代表人：苏XX。
委托代理人：蓝洪波，广东XX律师事务所律师。
委托代理人：李x，系公司员工。
原告赵太军、邹金凤与被告惠州市XX实业投资有限公司（以下简称XX实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月30日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月31日公开开庭进行了审理。原告赵太军、邹金凤的委托代理人游珊珊，被告XX实业公司的委托代理人蓝洪波、李宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵太军、邹金凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付合格房产的违约金68155元（从2015年1月1日暂计至2017年10月9日，实际计至被告竣工验收合格并取得《竣工验收备案证》止）；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金42511元（以房款总价为基数，按6%的年利率计算，从2016年3月12日起算，现暂计至2017年10月9日，实际计算至被告为原告办理房产证为止）；3.本案诉讼费、处理费等由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于惠州市××西区××大道××号名为时尚岛花园的商品房，具体项目为：X栋X单元X号房，房款总价为448981元。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，付清了全部房款。原被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2015年1月1日前交付合同约定的合格房产；被告逾期交付符合合同约定的房产的，应支付原告违约金。合同约定的违约金计算方式为：逾期不超过120天，被告应按已交房款的万分之一按日支付原告违约金；逾期超过120天，被告应按已交房款的万分之一点五按日支付原告违约金。但被告至今尚未交付原告取得通过验收并竣工验收备案证的商品房，未按合同约定为原告办理房产证，已构成违约。综上，被告的违约行为，已严重损害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益特诉至贵院，恳请贵院查明事实真相，依法维护原告合法权益。
原告为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、商品房买卖合同；2、付款收据；3、签约页。
被告XX实业公司辩称，一、原告于2015年3月11日实际收房，故涉案房屋已经完成交付且交付合法有效。就算该收房行为无效，也因涉案房产在2015年4月28日具备《商品房买卖合同》约定的交付条件使得交付有效。二、关于违约金的计算，应从合同约定的交房日期之次日，即2015年1月1日起算，算至被告完成交房义务之日的前一日，即2015年3月10日，最多算至2015年4月27日。三、原告请求支付的逾期交房违约金，其中2015年1月1日至2015年9月30日期间的违约金请求权诉讼时效已届满，原告丧失请求支付该期间逾期交房违约金的胜诉权，因此，即便要计算违约金，也只能支持2015年10月1日以后的部分。四、原告请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由原告自愿委托被告办理房屋产权手续。该约定属于双方对产权登记的特别约定。双方对合同第十五条第一款和第二款（前两款均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房情况下，出卖人不承担违约金。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为：“自愿委托被告办理房屋产权手续”，该约定属于办证期限约定不明确，不应属于违约金约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于被告协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故原告可以随时请求被告为其履行办证义务，但应当给予被告必要的准备时间，被告如在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，原告才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向被告主张支付逾期办证的违约金。2、按照原告的主张，认为被告至今仍未达到交付涉案房产的条件。如果原告的这一主张成立，即涉案房屋仍未交付，既然房屋仍未交付，就不可能存在房屋交付后办理产权登记的逾期责任。原告既以房屋尚未交付为由主张逾期交房的违约责任，又以房屋已经交付后逾期办证为由主张逾期办证的违约责任，这二者显然是矛盾的，不能并存的。3、按照购房合同第十五条前半句约定“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”这里的“权属登记”应为确权至出卖人名下的初始登记，并非权属转移登记，也就是说，前面限定的“商品房交付使用后365日”，是指被告应当在商品房交付使用后365日内将办理初始登记的材料提供给产权登记机关备案即可，如果被告未能按期提供，合同并没有约定违约责任。而合同第十五条后半句约定为：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，这里的“取得房地产权属证书”应为办证至原告名下的权属转移登记，但该后半句并没有明确约定办理权属转移登记的期限，仅仅是约定“不能在规定期限内”，但规定的期限是多长并未约定。因此，综合第十五条约定的前后两句话，该条款实际上对于权属转移登记是没有约定期限的，对于合同期限约定不明的，应按照《合同法》第六十二条第一款第四项处理。五、请求法院依法裁判，适当减少违约金数额，减按万分之0.75计算违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，约定逾期交房违约金的目的主要是弥补原告所遭受的损失，但目前涉案房屋价格已经大幅上涨，被告逾期交房并未对原告造成实际损失，请求法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条规定，根据公平原则予以衡量，在计算违约金时减按万分之0.75计算。
被告为支持其主张，依法向本院提交了《权籍调查表》作为证据。
本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证，并根据当事人的陈述及其举证质证情况，认定事实如下：
2016年3月15日，原告赵太军、邹金凤作为买受人，与作为出卖人的被告XX实业公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，买受人购买出卖人开发的位于惠州××西区××大道××时尚岛花园××单元××房，总价448981元；二、付款方式及期限，买受人于2013年10月30日一次性付清总房款448981元；三、交付期限，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；四、逾期交房的违约责任，出卖人逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；五、关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
上述合同签订前，原告于2013年10月30日前向被告付清了总房款448981元。2015年3月11日，原告办理了收楼手续。涉案房产的契税已缴至税务部门。2017年12月26日至2017年12月29日，涉案房产完成首次（初始）登记权籍调查，历时4天。涉案房产转移登记权籍调查自2018年3月14日至2018年3月28日止，历时15天。至本案法庭辩论终结前，被告未完成向不动产登记机关提交为涉案房屋办理转移登记的资料的义务。
另查明：被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，于2017年11月29日取得相关部门的竣工验收备案登记。至本案庭审结束，被告仍未将办理涉案房屋转移登记所需的材料提交产权登记机关备案。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案的主要争议焦点为：1.被告是否存在逾期交房及违约金计算问题；2.被告是否存在逾期办证及违约金计算问题。
关于被告是否逾期交房的认定。原、被告在合同中约定于2014年12月31日前交付房屋，交付标准为：依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。原告要求按竣工验收备案时间为违约截止时间，与合同约定不符，本院不予支持。本案中，上述条件达成的时间为2015年4月28日，即2015年4月28日涉案商品房具备了交付条件，已经超出合同约定的交付时间，被告存在逾期交房的违约事实。
关于逾期交房违约金问题。原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即被告逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。故被告应自2015年1月1日起按前述标准向原告支付逾期交房的违约金至其实际向原告交房之日止。庭审中，被告提出时效抗辩，辩称原告主张2015年10月1日之前逾期交房违约金已过诉讼时效。鉴于《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间为二年，《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年，而民法总则于2017年10月1日实施。同时，关于诉讼时效的适用，原告权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自其知道或者应当知道权利受到损害之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因民法总则的实施而变更；尚未超过二年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间自动延续为三年。在本案中，合同约定的逾期交房的违约金是按日为时间单位累计计算，而每日所产生的违约金均属于一个个别债权，诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。原、被告约定2014年12月31日交房，被告没有按时交房，原告从2015年1月1日开始就已经知道或者应当知道被告的违约行为。故2015年9月30日前逾期交房违约金的诉讼时效已届满，被告对该期间的诉讼时效的抗辩有理，本院予以采纳。故原告主张的逾期交房违约金已过诉讼时效，本院不予支持。
关于被告是否存在逾期办证的问题。按照合同约定，原告委托被告办理房地产权证，被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告交付的房屋于2015年4月28日达到交付条件，其交房时间应当视为2015年4月28日。以此推算，被告应当在2016年4月28日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但至本案庭审之日，被告仍未向房产登记部门备案，已构成违约，应承担违约责任。
关于如何计算逾期办证违约金的问题。在惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故本院酌情予以扣除。合同第十五条中约定“如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告自愿委托被告办理房屋产权手续”，该条款并未约定违约金的数额或损失赔偿的计算方法，被告辩称该条款应视为原告放弃违约金，本院不予采信。本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，结合本地区的审判实践，以房屋总价款为基数按年利率6%的标准计算违约金，至本案庭审之日，被告仍未向房产登记部门备案，故逾期办证的违约金暂计至庭审之日止，即从2016年4月28日起至2018年5月31日止共逾期763天，扣除首次登记权籍调查及转移登记权籍调查的期间共19天后，被告应支付的逾期办证违约金为54911元（448981元×6%年÷365天年×744天），之后产生的相应违约金原告可再行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告惠州市XX实业投资有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告赵太军、邹金凤支付迟延办证违约金54911元。
二、驳回原告赵太军、邹金凤的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2513元，由原告赵太军、邹金凤负担1266元，被告惠州市XX实业投资有限公司负担1247元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 李海仁
审判员 罗亚鸼
代理审判员 钟丹燕
二〇一八年九月十九日
书记员 刘静
