完善宅基地使用权流转制度应采取的策略
1、转让主体的限制。对不同的宅基地使用权主体转让宅基地使用权应作出不同规定。由于农村宅基地使用权具有社会保障功能,因此原则上不允许村民将唯一自住住房和宅基地予以转让;对因继承祖遗房屋而有多处宅基地使用权的,允许其自由转让多余部分宅基地使用权;村民因升学、就业、务工等原因脱离农村户籍且在它处有可供长期居住的不动产或者虽未脱离农村户籍但在它处有自有产权的不动产者可以转让其在农村地产,但要提供相应产权证明或房屋租赁证明。
2、允许城镇居民在农村购置宅基地。宅基地购买主体范围扩大了,购买力就提高;购买力提高,农村房屋的价值越高,农民用来个人更好发展的物资基础也就越多,同时会提高债权人实现债权的概率。
3、流转的宅基地使用权应有期限限制。由于用于流转的宅基地使用权已经失去了社会保障功能,所以就不能同具有社会保障功能的宅基地一样是无期限的,而应设定期限为50年或60年。期限届满后由村集体收回宅基地使用权或者由受让人有偿续延宅基地使用权,费用标准可由国土资源部门确定。
4、本集体经济组织成员有优先购买权。由于宅基地使用权是设定于集体经济组织所有的土地之上的,考虑农村 “乡土社会”的特征和方便集体经济组织内部管理等因素,有必要赋予本集体经济组织成员优先购买权。同时应规定本集体经济组织成员之外人员购买的,在其户籍未迁移至本集体经济组织之前对村民自治事宜没有表决权。
5、允许买受人翻建住房。有学者认为不应允许买受人翻建住房,且宅基地之上房屋毁灭之后,宅基地使用权也同时消灭。笔者认为这样背离了和谐社会本旨和当事人交易目的。买受人购买宅基地多数不是因为购买其上的老旧房屋,而是想重新按自己意图翻建住房,如果不允许买受人翻建住房,农村房地产市场将呈现萧条景象,会导致土地资源继续浪费。所以,应允许买受人依法翻建住房。
6、区别建立宅基地使用权使用收费制度。对符合宅基地申请标准的农户可以依照国家规定免费获得宅基地使用权,但是对于非社会保障范围之外的宅基地使用权应适当收费,如本集体经济组织成员之外的人在本村购置的宅基地、继承房屋所得空余宅基地、超面积宅基地、出租房屋或商业用房所占用宅基地等予以收费,收费标准同样由国土资源部门确定。
7、强化行政机关协助执行责任。依照最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定,人民法院执行集体土地使用权时,不能与国土资源部门取得一致意见的,法院须依法强制拍卖、变卖农村房屋的,土地管理部门应当给予办理过户手续。如不办理,法院可按妨碍民事诉讼的行为依法采取强制措施。
