案情介绍：2012年7月5日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告购买原告开发建设的位于惠州市××头××北路××房，建筑面积70.08平方米，房屋总价为411817元，合同签订当天支付首期款131817元，余款280000元为银行按揭贷款方式支付。合同签订后双方在第三人农业银行惠州大亚湾支行办理了按揭贷款，原告作为担保人在《个人购房担保借款合同》上签章。被告在银行放款后却未按合同约定按时还款，致使原告被第三人追究保证责任，原告代被告支付了所有贷款本金及利息、罚息等相关费用。根据双方签署的《广东省商品房买卖合同》第七条约定：被告未按合同约定付款，逾期超过30日之后，原告有权解除合同；《合同补充协议》第五条约定：原告单方解除合同的，被告应按总购房款的20%向原告支付违约金；第七条约定：被告须严格按银行规定缴交月供款，如被告不按期向银行还款，银行要求原告承担担保责任的，视为被告原因造成合同不能履行，被告同意与原告解除合同，且自原告履行上述担保责任时即视为双方签订的合同及补充协议自行解除，无须任何形式的通知，原告即时收回合同项下的房屋，被告已支付的购房款原告不予退回。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2016）粤1391民初1940号
原告：惠州市惠阳区联诚实业投资有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水开城大道南城市丽景3层301号房。
法定代表人：余华亮。
委托代理人：骆春声，广东惠泰师事务所律师。
委托代理人：林桂起，广东惠泰师事务所律师。
被告：胡明光，男，汉族，1986年11月19日出生，住江西省吉安市泰和县.
第三人：中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行，住所地：惠州大亚湾中兴五路103号之101。
负责人：陈少东。
原告惠州市惠阳区联诚实业投资有限公司（以下简称“联诚公司”）诉被告胡明光、第三人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行（以下简称“农业银行大亚湾支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员罗亚鸼、曾日华组成合议庭，于2017年3月13日公开开庭进行了审理，原告委托代理人林桂起到庭参加诉讼，被告胡明光经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，第三人农业银行大亚湾支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告联诚公司诉称，2012年7月5日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告购买原告开发建设的位于惠州市××头××北路××房，建筑面积70.08平方米，房屋总价为411817元，合同签订当天支付首期款131817元，余款280000元为银行按揭贷款方式支付。合同签订后双方在第三人农业银行惠州大亚湾支行办理了按揭贷款，原告作为担保人在《个人购房担保借款合同》上签章。被告在银行放款后却未按合同约定按时还款，致使原告被第三人追究保证责任，原告代被告支付了所有贷款本金及利息、罚息等相关费用。根据双方签署的《广东省商品房买卖合同》第七条约定：被告未按合同约定付款，逾期超过30日之后，原告有权解除合同；《合同补充协议》第五条约定：原告单方解除合同的，被告应按总购房款的20%向原告支付违约金；第七条约定：被告须严格按银行规定缴交月供款，如被告不按期向银行还款，银行要求原告承担担保责任的，视为被告原因造成合同不能履行，被告同意与原告解除合同，且自原告履行上述担保责任时即视为双方签订的合同及补充协议自行解除，无须任何形式的通知，原告即时收回合同项下的房屋，被告已支付的购房款原告不予退回。综上，为维护原告合法权益，请求法院判令：一、解除原、被告于2012年7月5日签订的关于惠州市大亚湾澳头中兴北路178号第6栋601号房的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并注销预告登记【合同编号：(2012)01936;预购商品房预告登记号：粤房地预登惠州字第3300044773号】；二、被告向原告支付违约金82363.4元；三、被告向原告支付因原告为履行担保责任向第三人支付的利息34566.01元、罚息40.44元、复利171.64元合计34778.09元；四、第三人注销涉案房屋的预告抵押登记（预购商品房抵押权预告登记号：粤房地预登惠州字第3300046491号）；五、本案诉讼费由被告负担。
原告联诚公司向法庭提交了商品房买卖合同及补充协议、商品房预售许可证、预购商品房预告登记证、预购商品房抵押权预告登记证、银行业务凭证、通知函、快递凭证、快递查询单、被告欠供明细、个人购房担保借款合同、客户支付房款情况说明表、被告支付首期款、维修基金、办证费收款收据、个人借款凭证、借条、胡明光按揭贷款担保人履行保证责任情况证明、胡明光贷款开发商担保履约扣款情况表等证据，拟证明其诉称事实。
被告胡明光未到庭，未答辩亦未向法庭提交证据。
第三人农业银行大亚湾支行未到庭，亦未向法庭提交证据。
经审理查明，2012年7月5日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《广东省商品房买卖合同》约定：一、商品房基本情况：被告购买原告开发建设的位于惠州××头××北路××东岸××都花园××房，建筑面积70.08平方米；二、付款方式及期限：房屋总价为411817元，被告在2012年7月5日前支付首期款131817元，余款280000元自签订合同之日起7日内向按揭银行申请贷款；三、第七条约定被告逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。四、《合同补充协议》第五条约定被告逾期办理按揭手续的违约责任：被告采用银行或公积金按揭方式付款的，应在接到原告通知之日起五日内到原告指定的银行办理按揭手续……逾期超过30天的，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，原告并可据此径行办理解除《商品房买卖合同》的相关手续（包括但不限于办理取消预售登记），同时，被告应按总购房款的20%向原告支付违约金；《合同补充协议》第七条约定被告逾期还贷的违约责任：被告须严格按银行规定的时间向银行缴交月供款，如被告不按期偿还银行贷款，银行要求原告承担担保责任的，视为因被告原因造成《商品房买卖合同》及本补充协议不能履行，被告同意与原告解除合同，且自原告履行上述担保责任时即视为双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议自行解除，无需任何形式的通知，原告即时收回合同项下的房屋，被告已支付的购房款原告不予退还。被告应无条件将房屋交还给原告，并在合同解除之日起七日内配合原告办理房屋产权变更的相关手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
2012年7月4日，原、被告与第三人农业银行大亚湾支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定：一、借款金额及用途：被告向第三人借款280000元用于购买涉案房屋，被告不可撤销地申请并授权第三人将全部借款直接划入原告账户在农业银行大亚湾支行账号为44×××30的账户上；三、借款期限为360个月，被告还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；四、保证方式：保证担保+抵押担保，原告作为保证人承担连带保证责任，同时被告将涉案房屋作为抵押，合同签订之日起60日内办妥抵押预告登记；五、保证范围：包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等第三人实现债权的所有费用；六、保证期间：保证期间为借款到期日起二年。被告与第三人达成期限变更协议的，原告继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被第三人宣布提前到期的，保证期间自第三人确定的债务提前到期之日起二年；七、借款人声明与保证：（一）按合同约定使用借款、归还借款本息和支付有关费用；（二）第三人按合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，均可直接从被告在中国农业银行各机构开立的账户中划收；八、保证人保证和承诺：原告已按有关规定和程序取得本合同担保所需要的授权。原告未按本合同约定履行保证责任时，第三人有权直接从原告在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务。发生下列情形之一的，第三人有权要求原告承担担保责任。原告支付的款项不足以清偿本合同项下所担保的债权的，第三人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用：（1）债务履行期限届满，被告未按约定足额清偿债务；（2）第三人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款。
上述合同签订后，被告向原告支付了购房款370817元（含被告实际支付的首付款29817元，原告赠送给被告的装修基金61000元，按揭款280000元）、住房维修基金4205元及其他费用。2012年4月27日，被告向案外人罗巧敏借款41000元用于支付剩余房款，并由案外人代为向原告支付，被告出具《借条》一张给案外人收执，但案外人罗巧敏并未向原告支付剩余房款，该《借条》已被原告收回,本院避免纠纷将该借条收取并附卷。被告从2012年8月5日起开始还贷，但从2014年3月起被告未偿还贷款。2016年2月24日，原告向被告邮寄《通知函》，内容为：因原告多次催促被告履行支付银行贷款的义务未果，决定解除双方签订的买卖合同及补充协议，由此造成的后果由被告承担。2014年3月20日至2016年6月1日原告因承担保证责任代被告垫付按揭款并提前偿还被告贷款共308989.73元（其中本金274211.64元、利息34566.01元、罚息40.44元、复利171.64元）。
另查明，涉案房产于2012年8月20日办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为胡明光，预告登记依据合同号：HW201201936，预告登记证号：粤房地预登惠州字第3300044773号。2013年3月27日办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记的权利人为中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行，预告登记依据合同号：HW201201936，预告登记证号：粤房地预登惠州字第3300046491号。
本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告胡明光送达诉讼文书，本院依法采用公告送达，公告刊登《人民法院报》2016年12月4日G55版。
以上事实，有原告提交的商品房买卖合同及补充协议、预购商品房预告登记证、预购商品房抵押权预告登记证、银行业务凭证、通知函、快递凭证、快递查询单、被告欠供明细、个人购房担保借款合同、客户支付房款情况说明表、收款收据、个人借款凭证、胡明光按揭贷款担保人履行保证责任情况证明、胡明光贷款开发商担保履约扣款情况表及原告庭审陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，该合同真实、合法、有效，当事人应当按合同约定诚实信用履行。
关于是否应当解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的问题。根据《合同补充协议》第七条约定：“被告须严格按银行规定的时间向银行缴交月供款，如被告不按期偿还银行贷款，银行要求原告承担担保责任的，视为因被告原因造成《商品房买卖合同》及本补充协议不能履行，被告同意与原告解除合同，且自原告履行上述担保责任时即视为双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议自行解除，无需任何形式的通知，原告即时收回合同项下的房屋，被告已支付的购房款原告不予退还。被告应无条件将房屋交还给原告，并在合同解除之日起七日内配合原告办理房屋产权变更的相关手续。”被告从2014年3月起至原告起诉之日均未按期偿还剩余贷款，致使原告代被告向第三人偿还了剩余的贷款本金、利息及罚息，故原告要求解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，有事实和法律依据，本院予以支持。至于房屋抵押登记解除问题，因第三人已收回被告所借款项，主债权已实现，担保权随之消灭，故抵押应予以解除。
关于违约金的计算标准及方式问题。原告主张根据《合同补充协议》第五条约定按总房款的20%支付违约金，本院认为该条款约定的系被告逾期办理按揭手续的违约责任而非逾期支付按揭款的违约责任，故违约金的计算不应按该条款计算。原、被告在《合同补充协议》第七条约定被告不按期偿还银行贷款，则解除合同，不予退还已支付的购房款的条款有失公平，不予采信，违约金的计算参照《广东省商品房买卖合同》第七条约定以累计应付款的1%支付更为合理，被告应当向原告支付违约金410元（41000元×1%）。被告已向原告支付的购房款370817元，扣除原告因承担保证责任而向第三人支付的359812.21元及违约金470元，308989.73元及违约金410元，原告应当向被告退还购房款61417.27元。合同解除后，住房维修基金由被告自行向有关部门申请退回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告惠州市惠阳区联诚实业投资有限公司与被告胡明光于2012年7月5日签订的关于惠州大亚湾澳头中兴北路178号东岸丽都花园6栋601号房《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》（预告登记依据合同号：HW201201936；预告登记证号：粤房地预登惠州字第3300044773号）；
二、第三人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行自本判决生效后十日内注销关于惠州大亚湾澳头中兴北路178号东岸丽都花园6栋601号房的预购商品房抵押权预告登记（预告登记依据合同号：HW201201936；预告登记证号：粤房地预登惠州字第3300046491号）；
三、驳回原告惠州市惠阳区联诚实业投资有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1859元、公告费300元，合计2159元由被告胡明光负担，此款已由原告预交不予退还，被告自判决生效后径付给原告2159元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 薛银标
审判员 罗亚鸼
审判员 曾日华
二〇一七年四月十日
书记员 陈露
