大亚湾律师邱文峰（13825405288）解析：根据《合同法》第229条规定:”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力” 。我国明确规定了买卖不破租赁的规则。买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。那么买卖不破租赁的适用条件是什么呢？第一，必须存在合法有效的租赁合同。要适用该制度，在所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效。第二，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。第三，租赁物已经交付于承租人。即出租人已交付租赁物，承租人继续占有租赁物。第四，所有权发生变动是在租赁期间内。只要符合上述条件，买受人就不能以自己是房屋的所有权人作为理由，解除租赁关系。
大亚湾法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告陈某在租赁期限内购买涉案房屋，上述房屋租赁合同对原告陈某具有法律约束力。原告无权在合同期满前要求被告搬离涉案房屋。从现有证据及法庭查明的事实来看，原告陈某通过拒收房租和断电的手段来强制要求被告王某搬离涉案房屋，没有合法依据和正当理由，故原告诉请解除房屋租赁合同，本院不予支持。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2015）惠湾法民一初字第1961号
原告（反诉被告）：陈某，男，汉族，1975年7月出生，户籍地址：江西省赣州市信丰县，现住惠州市大亚湾区。
委托代理人：焦建国，广东稳健律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王某，男，汉族，1974年9月出生，户籍地址：湖南省岳阳市云溪区，现住惠州市大亚湾区。
原告（反诉被告）陈某诉被告（反诉原告）王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，被告王某于2015年12月8日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告陈某及其委托代理人焦建国、被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某诉称：位于惠州××区西区××路××号的房屋原为黄育辉所有，2013年5月20日，被告与黄育辉签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁大亚湾区西区东联新一路七巷X号一楼门面做生意使用，租赁期限为2013年5月20日至2018年5月20日止；租金为每月1400元，两年之后，即从2015年5月20日起每月租金涨300元，即月租金为1700元；收租时间为每月的20日，在租赁期内，如逾期五天乙方违约，甲方有权终止合同，所收取的1200元押金不予退还。2015年3月19日，黄育辉将自己拥有的该房屋出卖给原告陈某，并办理产权登记过户手续。为了确保被告原租赁合同有效继续租赁该房屋。原告又与被告按照被告与黄育辉所签订的房屋租赁合同原样，重新签订了一份《房屋租赁合同》，因而双方签订合同显示的时间仍为2013年5月20日。被告向原告交付租金的时间从2015年4月20日起算。在签订房屋租赁合同时，双方均没有异议。合同签订之后，被告本应当按照合同约定，按时向原告交付房屋租赁费用，可是被告自从2015年4月20日至2015年10月20日长达六个月以来，被告拒不向原告交付房屋租金。尤其是在原告再次用电话信息的方式向被告催促交付房屋租金后，被告曾向原告明确表示，就是不交租金，你想起诉就去起诉。蛮不讲理！原告催要房屋租金无望，而被告又一直占用、使用原告所出租的房屋从事经营，原告还要为其垫付水电费用，被告的行为明显是法律所不允许的。为此，提起诉讼，请求判令：1、判令解除原告与被告房屋租赁合同；2、判令被告支付拖欠的六个月租金9900元；3、判令被告支付原告为其代为支付的水电费379元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告王某辩称：被告于2011年11月10日租用大亚湾西区东联移民村新一路七巷一号一楼门面用于经营鞋店生意，与该房主黄育辉的代理人（其叔父黄生）签订为期一年半的租赁合同。合同到期后，被告又于2013年5月20日与黄育辉的另一代理人叶小姐（其弟媳）续签房屋租赁合同，租赁期间从2013年5月20日至2018年5月20日。自2011年11月10日起，一直由我自行申请账户缴纳每月所产生的水电费。2014年8月30日，原告陈某前来店铺，称其已买下该房屋，要收回该门面自用，要求我即日搬离。此后，原告于2014年10月、11月、12月多次来店恐吓、辱骂、纠缠，要我迅速搬离。并且，自2015年3月份起原告对我频繁拉闸断电、辱骂纠缠，甚至于2015年4月30日纠集十余人对我鞋店进行疯狂打砸并打伤我妻子，同年5月12日，彻底剪断电路，5月17日焊死店门，7月24日电表线路被整个拆除，9月11日借口修锁把我妻子反锁店内图谋不轨。综上所述，原告种种劣迹及用卑鄙下流的手段给我造成了巨大的财产损失和无法挽回的精神伤害。针对原告的诉讼请求具体答辩如下：一、我与原房主代理人叶小姐就该房屋租赁合同条款达成了共识，声明合同期内双方不得违约，如有特殊情况违约将给予补偿。二、2015年4、5月份我多次要求缴纳房租，原告拒收，只是一味要求我即刻搬离，并称房屋是他买的，想不租给我就不租给我，谁签的合同就找谁去。三、水电费的缴纳自2011年起一直由供电收费单位直接从我银行账上划扣，此前从未有电费扣款账号变更通知。四、原告于2015年9月10日与我签订合同，合同作为原合同的延续被要求一字都不能变，订立时间仍为2013年5月20日，之后再向我提出租金每月加300元的无理要求。同时，为了维护自己的合法权益，我暂缓缴纳房租和水电费，直至原告赔付被告自2014年8月至今的营业损失与精神损害金。
被告（反诉原告）王某反诉称：位于惠州大亚湾××移民村××路××号的房屋原房东是黄育辉，反诉原告于2011年11月20日与黄育辉签订房屋租赁合同，租用上述房屋用于经营鞋店使用。合同届满后，双方又于2013年5月20日续期合同，租赁期限为5年，即从2013年5月20日至2018年5月20日。2014年9月2日，反诉被告要求我停止营业，即日搬离。随后反诉被告对反诉原告进行了长达一年多的骚扰与侵害。具体表现为：拒绝承认原租赁合同的有效性，强制要求搬离；拒收房租反称反诉原告不交房租；私自更改水电交纳扣款的银行账户，反告反诉原告不交纳水电费；逼迫反诉原告交纳不合理的房屋租金；打砸反诉原告经营店铺并打伤家属，侵害其身体健康权；关停水电，更换门禁卡，封住涉案店铺店门；私自丢弃反诉原告的生产物资等等。综上，反诉被告不遵循原合同约定履行义务，蛮横无理，纠集社会人士聚众闹事，严重影响了反诉原告的正常生产经营，给反诉原告造成了极大的财产损失与精神伤害。为此，请求判令：一、判令反诉被告赔偿工资损失28000元；二、判令反诉被告赔偿营业损失50000元；三、判令反诉被告赔偿精神损害费用5000元；四、判令反诉被告赔偿反诉原告临时购买电能费用300元；五、反诉费用由反诉被告承担。在本案庭审过程中，反诉原告变更诉讼请求：第一项工资损失请求变更为34000元；第二项营业损失变更为85000元，并增加反诉请求为：免除被停水停电期间即2015年7月至开庭时的房租11900元。
原告（反诉被告）陈某针对王某的反诉请求答辩称：反诉原告的反诉请求均没有事实和法律依据，其提供的证据均不能支持自己的主张，请求法庭驳回反诉原告的全部反诉请求。
经审理查明：位于惠州大亚湾××移民村××路××号的房屋的原房主系黄育辉。2011年11月10日，被告王某（乙方）与黄育辉（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定将上述房屋一楼门面租给被告经营鞋店使用。合同期满后，双方于2013年5月20日续签了房屋租赁合同，约定租赁期间为5年，即从2013年5月20日至2018年5月20日止。乙方须交付1200元押金给甲方，合同期满后，甲方在付清租金及其他费用后，方将保证金退还给乙方。每月租金1400元，收租时间为每月20日。逾期五天为乙方违约，甲方有权终止合同，且不退还保证金给乙方。自合同签订之日起两年后即2015年5月20日起每月租金涨300元。乙方在租用期间，每月电话费、水电费、管理费、有线电视费、卫生费等杂费应按时支付，不得拖欠。七、在租赁期间，甲、乙双方不得无故解除合同。若甲方违约，则甲方退还保证金给乙方。若乙方违约，则甲方不退还保证金给乙方。合同双方还约定了其他事项。
2014年9月5日，原告陈某从黄育辉手中购买了上述房屋，并于2015年3月19日办理了房地产权登记手续，房地产权属人为陈某。尔后，原告以新房主身份要求被告尽快搬离房屋，而被告坚持认为合同期限尚未届满，有权继续租赁涉案房屋。2015年4月30日，原告前往被告店铺强烈要求被告搬离，而被告不同意，因此双方发生争执。此后，原、被告因损失赔偿问题和租金问题协商未果，被告王某以原告应该赔偿其损失为由而未予缴纳房屋租金给原告。而原告陈某则以停电、更换缴纳电费账户、更换门禁卡、钥匙等方式制约被告使用房屋。直至2015年9月9日，双方经协商后签订了房屋租赁合同一份，协议除确定每月租金为1700元及协议第七条删除外，内容与上述2013年5月20日被告与黄育辉签订的房屋租赁合同一致。
另查明，被告王某自2015年4月21日起未缴纳租金，原告陈某为被告垫付水电费共379元，庭审中被告对此予以认可。原告自2015年7月24日起对涉案店铺停电，期间9月9日至9月27日放电，直至现在仍然未供电给被告使用。被告王某至庭审结束时未搬离涉案房屋，庭审中明确表示不同意解除房屋租赁合同。
原告陈某于2015年10月22日向本院提起诉讼，提出起诉时的诉讼请求。在本案审理过程中，被告王某于2015年12月8日向本院提起反诉，提出上述反诉请求。
被告王某反诉时为证明其营业损失为每月17000元提供银行流水及单方制作的收支明细等材料。经质证，原告对此不予认可，认为上述证据不能证明被告的主张。
以上事实，有原告陈某提交的起诉状、身份证复印件、房产证、房屋租赁合同、水电发票，被告提交的答辩状、反诉状、租赁合同、押金收据、缴纳水电费收据、银行流水、录音录像资料以及本案的庭审笔录等在卷为据。
本院认为，被告王某与原屋主黄育辉签订的房屋租赁合同，双方意思表示真实，内容未违反法律法规的规定，为合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告陈某在租赁期限内购买涉案房屋，上述房屋租赁合同对原告陈某具有法律约束力。原告无权在合同期满前要求被告搬离涉案房屋。从现有证据及法庭查明的事实来看，原告陈某通过拒收房租和断电的手段来强制要求被告王某搬离涉案房屋，没有合法依据和正当理由，故原告诉请解除房屋租赁合同，本院不予支持。
关于原告主张的房屋租金问题。被告王某认为自2015年4月21日起没有成功缴交租金，并辩称期间因原告陈某断断续续停电导致无法正常经营，因此要免除租金。庭审中原告自认2015年7月30日至8月30日停电一个月。被告则称自2015年7月24日起停电，期间2015年9月9日至9月27日正常供电，此后一直断电。本案审理过程中，经现场查看，双方确认店铺处于断电状态，原告陈某认为系因被告王某没有缴纳房租和水电费而停电。从本案查明事实来看可明确：被告王某自2015年4月21日起未支付租金给原告陈某，原告陈某自2015年7月24日起基本停止供电给被告王某使用。本院认为，在房屋租赁合同没有解除的情况下，原告擅自采用断电方式制裁被告使用房屋，其做法不当，并给被告正常使用房屋及经营造成一定影响，本院酌定断电期间适当减少租金每月200元，故2015年4月21日至7月20日每月房租按合同约定计付，即2015年4月21日至5月20日房租1400元，2015年5月21日至7月20日每月按1700元计付，两个月租金共计3400元；自2015年7月21月至2015年10月20日房租每月按1500元计付，三个月房租共计4500元。以上六个月房租合计9300元。鉴于被告一直实际占有、使用涉案房屋，对被告免除租金的辩解，本院不予支持。被告认可原告代为缴付水电费379元，对原告该主张本院予以支持。
关于被告主张工资损失和停业损失问题。被告王某称原告陈某于2015年4月30日纠集社会人士打砸其店铺及打伤其妻子，但未提供充分证据予以证实。从本案查明事实来看，自2015年9月9日被告王某与原告陈某重新签订房屋租赁合同起，陈某要求王某支付租金，王某则以陈某上述行为造成其损失应先于赔偿为由拒绝向原告陈某支付租金，为此，陈某于2015年9月27日再次断电。现被告王某以原告陈某的打砸行为及断电造成其停业损失要求陈某赔偿。本院认为，被告王某在双方重新签订合同后以拒付租金来要求原告赔偿损失，而不是使用合法、正当的法律途径解决纠纷，本身存在过错。另外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告在诉讼过程中仅提供银行流水而无其他证据佐证，不足以证明其实际营业损失每月达17000元，故对于被告王某主张其2015年5月至12月的营业损失85000元，本院不予支持。被告主张工资损失，无法律依据，本院不予支持。
关于被告主张精神损失费问题。被告王某认为原告陈某殴打其妻子、破坏其妻子名誉主张赔偿精神损失费5000元。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，被告妻子的损害赔偿问题属于另一法律关系，不属于本案审理范围。如有相关证据，受害人可以另行提起诉讼。关于被告主张购买电费300元问题，因合同约定电费由被告自行缴纳，该电费是被告实际使用支出，故对被告该主张，本院不予支持。
综上所述，原告陈某的诉请及被告王某的辩解，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王某自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈某从2015年4月21日至2015年10月20日的房屋租金9300元。
二、被告王某自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈某水电费379元。
三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。
四、驳回被告王某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，依据中国人民银行规定的同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费57元，由原告陈某负担。反诉费1509元，被告王某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 周勇
审判员 李海仁
审判员 邓赛花
二〇一六年三月十九日
书记员 李博
