▇ 深圳张茂荣房地产律师团队
佳兆业业主维权现场
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从“锁定房源”到合作伙伴撤资，再到多家银行紧急诉前保全，佳兆业对购房者的违约风险也越来越大，近日陆续接到大量购房者咨询，现统一回复如下：
一、佳兆业的未来走向
这是一个比较敏感而又必须面对的问题，12日晚佳兆业发布公告称汇丰银行暂缓其4亿港元到期债务，终止此前与上海万科签订的项目出售协议，但尚不足以挽回佳兆业严重不利的被动局面。多家银行诉前保全，冻结账户、查封物业的行为极易引发佳兆业其他债权人恐慌，并可能会跟进保全起诉。如果佳兆业账户持续冻结、物业持续查封，房源持续锁定，除非仍有大量周转资金，否则现金流必然断裂，必然会对更多合作伙伴构成违约，如果再出现工程款支付不能，则在建楼盘很可能面临烂尾，购房者的顾虑绝非杞人忧天。
二、购房者的法律风险因已付房款多少而不同
1、已结支付完毕全部或大部分购房款的（含通过银行贷款方式支付），根据我国《合同法》第286条及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》规定，即便是楼盘烂尾，佳兆业资不抵债，购房者也有优先受偿权，可以在工程价款、银行抵押贷款及其他普通债权之前优先受偿，风险较小;
2、仅支付定金或小部分购房款（如仅支付3成首期款）房源未锁定、合同已备案的，理论上说这部分合同佳兆业还可以继续履行，但实际能否履行取决于佳兆业是否有足够的资金投入继续完成楼盘的封顶施工、竣工验收，如果资金链断裂、楼盘烂尾、佳兆业破产清算，则购房者的债权属普通债权，没有优先受偿权，风险巨大;
3、仅支付定金或小部分购房款房源已锁定、合同未备案的，这部分合同佳兆业目前已确定不能履行，且同时存在资金链断裂、楼盘烂尾、佳兆业破产清算，则购房者的债权属普通债权，没有优先受偿权的情况，属风险最大的一类。
三、购房者风险化解
很多购房者尚未意识到风险的程度，还在想着要房子不要退款，实际情况是，要房子的前提是所购房屋能够通过规划、消防、竣工等各项验收并符合法律规定的交付标准。如果佳兆业倒闭破产楼盘烂尾，还要按合同约定要房子无异于痴人说梦，当然如果有新的投资方接手注资盘活则另当别论。
可不可以要到房子取决于佳兆业能不能度过这一劫，非购房者所能控制，目前购房者能够做的几件事只有：
1、已付款房源被锁定的购房者可以共同委托专业律师向深圳市规划和国土资源委员会提出诉求，要求解除房源锁定，仍不能解除可以利害关系人身份提起行政诉讼，要求法院判决规土委解除锁定。如果是自身行政执法行为，不是协助其他执法机关执行房源锁定，理论上说，规土委应当予以解除锁定;
2、已付少部分款需要继续支付房款的购房者，可以委托律师向卖方发送行使不安抗辩权通知函，通知卖方在房源解除锁定之前中止支付房款，以免擅自停止付款被动构成违约;
3、所有购房者都可以联合推选代表依法有序地向政府主管部门表达合理合法诉求，争取不要成为佳兆业事件的受害者，相信政府也会考虑到事件的群体性及购房者的无辜予以综合处理。
鉴于目前信息的不透明，我们尚不知佳兆业实际资产负债及违约状况，不知道规土委是基于协助其他执法机关还是自身执法锁定房源，以及锁定期限、解锁条件，尚无法准确估计佳兆业事件走向，故除有限的上述努力外，购房者唯有祈求佳兆业能度过此一劫，所购楼盘能够顺利施工并通过验收交付，买到自己的房子，而不是房款两空。
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《“锁定房源”法律性质分析》http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b7027300102vcto.html |
