【案件事实】2017年2月14日，惠州市建*房地产开发有限公司与刘*签订合同编号（2017）惠建房租字第××号《商铺租赁合同》，约定刘*承租惠州市建*房地产开发有限公司位于惠阳区建*棕榈岛7号楼XX、XX号商铺，首年每月租金5873元，自第二年起月租金每年递增10%，，从第二个月起，每月租金应于上个月15日前支付，交纳方式为现金支付。保证金数额为2个月租金，共计17619元，于合同签订之日起3日内支付，2018年6月12日，惠州市建*房地产开发有限公司出具《解除商铺租赁合同告知函》给刘*，载明刘*从2018年3月开始拖欠租金，惠州市建*房地产开发有限公司立即解除《商铺租赁合同》，没收刘*缴纳的保证金，并催促刘*支付拖欠租金。庭审中，惠州市建*房地产开发有限公司与刘*共同确认刘*自2018年3月开始未交租金。刘*承认其已经收到惠州市建*房地产开发有限公司出具《解除商铺租赁合同告知函》。
【惠阳法院】关于《商铺租赁合同》是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”的规定，本案中，刘*无正当理由自2018年3月开始未交租金，双方约定的解除条件已成就，惠州市建*房地产开发有限公司可以单方解除合同。惠州市建*房地产开发有限公司于2018年6月12日出具《解除商铺租赁合同告知函》给刘*，庭审中刘*亦认可其收到《解除商铺租赁合同告知函》，故双方《商铺租赁合同》于2018年6月12日已经解除。
广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1303民初3**8号
原告（反诉被告）：惠州市建*房地产开发有限公司，住所惠阳区。
法定代表人：张**。
委托诉讼代理人：梁**，广东**律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘*，男，1993年10月15日出生。
原告（反诉被告）惠州市建*房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告（反诉被告）惠州市建*房地产开发有限公司的委托诉讼代理人梁**、被告（反诉原告）刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
惠州市建*房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除惠州市建*房地产开发有限公司与刘*签订的《商铺租赁合同》；2.刘*向惠州市建*房地产开发有限公司支付拖欠租金31713元以及违约金191元、物业管理费2657.22元，合计34561.22元；3.惠州市建*房地产开发有限公司有权没收刘*缴纳的保证金；4.本案诉讼费由刘*承担。事实与理由:2017年2月14日，惠州市建*房地产开发有限公司与刘*签订了《商铺租赁合同》，由刘*承租惠州市建*房地产开发有限公司位于惠阳区建*棕榈岛7号楼XX、XX号商铺，租金每月5873元，月租金每年递增10%，每月租金应在上个月15日前支付，租金缴纳方式为现金支付。2018年3月，刘*开始拖欠租金，至今已拖欠租金合计31713元以及物业管理费2657.22元，经惠州市建*房地产开发有限公司多次催缴仍未支付，根据双方合同约定，刘*迟交租金或税费的，应按照应付金额千分之一的标准向惠州市建*房地产开发有限公司支付违约金，惠州市建*房地产开发有限公司有权单方解除合同并没收保证金，刘*的行为已经构成违约，惠州市建*房地产开发有限公司于2018年6月12日向刘*发出解除《商铺租赁合同告知函》，告知解除合同事宜，并催促刘*支付拖欠的租金，刘*至今仍未支付，遂诉至法院。
刘*反诉并辩称，对解除合同无异议，因为地面漏水、墙面渗水造成无法营业，与对方长达5个月协商漏水问题，2018年3月开始没有交租金，对物业数额没有异议，不同意没收押金，如处理好漏水问题，费用会缴清。反诉请求：1.解除刘*与惠州市建*房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》；2.惠州市建*房地产开发有限公司向刘*返还押金11746元、租金5873元、维修费用2700元及经营损失1万元，合计30319元；3.由惠州市建*房地产开发有限公司承担本案诉讼费。事实与理由：2017年2月14日，双方签订《商铺租赁合同》。合同签订后，07号商铺曾因外墙漏水维修过，后由于惠州市建*房地产开发有限公司在XX号商铺隔壁进行了厨房装修工程，因该厨房排水沟没有做好防水处理，从2017年11月开始，XX号商铺先有隔壁厨房的污水从墙体及地面渗入，出现墙角批灰层掉落，墙面空鼓及电线短路，再有出现天花板漏水，排水管道排布有误致卫生间堵塞等情况，导致刘*店铺常暂停营业，由此支付维修费2700元并造成经营损失约1万元。2017年11月至2018年3月，刘*不断向惠州市建*房地产开发有限公司反映、沟通要求惠州市建*房地产开发有限公司整改XX号商铺隔壁厨房防水工作并维修XX号商铺，但惠州市建*房地产开发有限公司一直不予理会，多次推脱，甚至于2018年4月强行对案涉商铺断水断电最后给予1000元打发。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年2月14日，惠州市建*房地产开发有限公司与刘*签订合同编号（2017）惠建房租字第××号《商铺租赁合同》，约定刘*承租惠州市建*房地产开发有限公司位于惠阳区建*棕榈岛7号楼XX、XX号商铺，首年每月租金5873元，自第二年起月租金每年递增10%，合同签订之日起60日为刘*对商铺装修期，免收租金，装修期之后首月租金应当在装修期满前3日内支付，从第二个月起，每月租金应于上个月15日前支付，交纳方式为现金支付。保证金数额为2个月租金，共计17619元，于合同签订之日起3日内支付，合同期满后，刘*如无违约款情形或者出租房需要扣除刘*款项的情形的，惠州市建*房地产开发有限公司于刘*搬离租赁场地后3天内将保证金无息退还。《商铺租赁合同》第四条约定：“水电气费、管理费、电话费、维修费、清洁费等费用承担：1.管理费：乙方每月向有关部门缴交；2.水电气费：乙方每月向有关部门缴交；3.电话费：乙方向有关部门缴交；清洁费：乙方向有关部门缴交；5.维修费：租赁期间，乙方使用不当或保管不当引致商铺内外设施损毁，维修费由一方负责，但正常磨损除外；若非由于乙方的原因导致商铺内外设施毁损的，维修费由甲方承担。若因乙方未及时缴纳上述费用导致甲方被相关部门追究责任或者代为垫付的，甲方有权向乙方追偿，并没收乙方保证金，造成甲方损失的，乙方应当承担赔偿责任”。第八条约定：“……（二）甲方有权解除合同并没收保证金的情形：……2.一方未按照合同约定支付租金、税费及相关费用的……”。第九条约定：“乙方迟交租金或税费的，每迟延一日，应按照应付金额千分之一的标准向甲方支付违约金，迟延达30日的，甲方有权单方解除合同并没收保证金，同时保留追偿拖欠款项的权利”。惠州市建*房地产开发有限公司在《商铺租赁合同》中甲方处盖章确认，刘*在《商铺租赁合同》中乙方处签名并按指模确认。2018年6月12日，惠州市建*房地产开发有限公司出具《解除商铺租赁合同告知函》给刘*，载明刘*从2018年3月开始拖欠租金，惠州市建*房地产开发有限公司立即解除《商铺租赁合同》，没收刘*缴纳的保证金，并催促刘*支付拖欠租金。
庭审中，惠州市建*房地产开发有限公司与刘*共同确认刘*自2018年3月开始未交租金。刘*承认其已经收到惠州市建*房地产开发有限公司出具《解除商铺租赁合同告知函》。
以上事实，有原、被告双方签订的《商铺租赁合同》、《解除商铺租赁合同告知函》及庭审笔录等证据证实。
本院认为，本案的争议焦点是哪一方当事人存在违约行为，《商铺租赁合同》是否解除，保证金应否退还。
关于哪一方当事人存在违约行为的问题。惠州市建*房地产开发有限公司诉称刘*存在未按约支付租金的行为，已构成违约。而刘*则认为因案涉商铺地面漏水、墙面渗水造成其无法营业，与对方长达5个月协商漏水问题未果，才引起拖欠租金行为。《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自义务。刘*未提供证据证明案涉商铺地面漏水、墙面渗水致使其无法营业，亦未能提供证据证明其曾与对方协商，即刘*未能举证证明惠州市建*房地产开发有限公司交付案涉商铺不符合约定的用途，且双方也未约定如漏水问题可延长支付租金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，刘*应承担举证不利后果，故刘*以因案涉商铺地面漏水、墙面渗水，与对方协商未果为由而拖欠租金行为，本院不予采信。庭审中，刘*承认其自2018年3月开始未交租金，刘*依约应于每月15日前租金而未支付，未按照合同约定履行交租义务，已构成违约，应承担违约责任。
关于《商铺租赁合同》是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”的规定，本案中，刘*无正当理由自2018年3月开始未交租金，双方约定的解除条件已成就，惠州市建*房地产开发有限公司可以单方解除合同。惠州市建*房地产开发有限公司于2018年6月12日出具《解除商铺租赁合同告知函》给刘*，庭审中刘*亦认可其收到《解除商铺租赁合同告知函》，故双方《商铺租赁合同》于2018年6月12日已经解除。
关于保证金应否退还的问题。双方当事人《商铺租赁合同》第九条既约定刘*拖欠租金应支付违约金，又约定了没收刘*保证金，而保证金是一方当事人将一定费用存放在对方处，用于保证自己的行为不会对对方利益造成损失，如果造成损失的可以以此费用据实支付或另行赔偿，在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则应予以退还。显然，刘*自2018年3月开始拖欠租金，已给对方造成损失，应以此保证金据实支付。
综上，针对惠州市建*房地产开发有限公司诉讼请求，本院评析如下：惠州市建*房地产开发有限公司诉请解除商铺租赁合同》有事实和法律依据，本院予以支持。刘*于2018年3月始至合同解除之日（即2018年6月12日）共拖欠2个月12天的租金，共拖欠租金14095元（5873元/月×2月+5873元/月÷30天×12天）。惠州市建*房地产开发有限公司诉请违约金191元，有合同依据，且诉请的违约金数额未超过法定标准，本院予以尊重。惠州市建*房地产开发有限公司诉请物业管理费2657.22元，按照《商铺租赁合同》第四条约定该项费用应由刘*自行缴交，而惠州市建*房地产开发有限公司未提供证据证明其已代刘*垫付物业管理费，应承担举证不能后果，本院不予支持。
针对刘*的反诉请求，本院评析如下：刘*反诉请求解除《商铺租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。刘*反诉请求返还保证金11746元，应先扣减其拖欠的租金14095元和违约金191元，相互折抵后，刘*仍应向惠州市建*房地产开发有限公司支付2540元。刘*诉请返还租金5873元、维修费用2700元和经济损失1万元，未提供证据证明其存在多交租金的行为，亦未提供证据证明惠州市建*房地产开发有限公司造成其维修费用和经济损失，应承担举证不能后果，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）惠州市建*房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘*在2017年2月14日签订的《商铺租赁合同》于2018年6月12日已经解除。
二、被告（反诉原告）刘*于本判决生效之日起三日内应支付剩余租金和违约金共计2540元给原告（反诉被告）惠州市建*房地产开发有限公司。
三、驳回原告（反诉被告）惠州市建*房地产开发有限公司其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）刘*其他反诉请求。
如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费332元，反诉费279元，由被告（反诉原告）刘*承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 张文姣
二〇一八年十月二十二日
书记员 冯泳诗
