案情介绍：2013年11月，原告与被告签订了《物业租赁合同》，合同约定，原告将坐落在惠阳良井镇北联村管理区4栋厂及2栋宿舍（建筑面积共15963.48平方米）出租给被告使用，租赁期限自2013年12月1日至2019年11月30日止，月租金为76625元，第四年起租金增加10%，即2016年12月1日起每月租金为84287.5元。合同签订后，原告依约将物业移交被告使用，但被告在履行合同过程中违约，从2016年1月起至今，未向原告支付租金。原告曾于2016年11月21日委托广东铸铭律师事务所向被告发出《律师函》，催促被告于2016年11月29日前付清拖欠原告租金842875元及相应违约金4372222.5元。截止2016年11月，被告仍欠原告物业租金842875元及相应违约金4372222.5元，为维护原告合法权益，诉至法院。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2016）粤1303民初4333号
原告：惠州市惠阳区国有资产管理办公室，住所惠州市惠阳区淡水南门东街2-1号。
法定代表人：陈家阆
委托诉讼代理人：刘松兴，惠州市惠阳区国有资产管理办公室工作人员。
委托诉讼代理人：叶康裕，惠州市惠阳区国有资产管理办公室工作人员。
被告：惠州市华通电力设备安装有限公司，住所惠阳区秋长发水米。
法定代表人：黄宣俊。
委托诉讼代理人：李学科，广东德邻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓圭，广东德邻律师事务所实习律师。
原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室诉被告惠州市华通电力设备安装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室的委托诉讼代理人刘松兴、叶康裕，被告惠州市华通电力设备安装有限公司的委托诉讼代理人李学科、邓圭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2013年11月签订的《物业租赁合同》（合同号：000156）；2.被告立即从其向原告承租的位于惠阳良井镇北联村管理区4栋厂及2栋宿舍迁出，并将该物业使用权交还原告；3.被告交付的合同履约保证金229875元不予返还，归原告所有；4.被告立即偿还拖欠房屋租金842875元及相应违约金437222.5元，合计5215097.5元（计至2016年11月，以后租金及违约金续计至被告迁出承租物业之日止）；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月，原告与被告签订了《物业租赁合同》，合同约定，原告将坐落在惠阳良井镇北联村管理区4栋厂及2栋宿舍（建筑面积共15963.48平方米）出租给被告使用，租赁期限自2013年12月1日至2019年11月30日止，月租金为76625元，第四年起租金增加10%，即2016年12月1日起每月租金为84287.5元。合同签订后，原告依约将物业移交被告使用，但被告在履行合同过程中违约，从2016年1月起至今，未向原告支付租金。原告曾于2016年11月21日委托广东铸铭律师事务所向被告发出《律师函》，催促被告于2016年11月29日前付清拖欠原告租金842875元及相应违约金4372222.5元。截止2016年11月，被告仍欠原告物业租金842875元及相应违约金4372222.5元，为维护原告合法权益，诉至法院。
原告对其陈述的事实提供的证据有：1、厂房租赁合同书;2、律师函、律师函快递单；3、被告法定代表人身份证复印件、被告企业机读档案登记资料；4、租户欠租表。
被告惠州市华通电力设备安装有限公司辩称，原告诉请的违约金明显过高，应当调整。明细表16年1月份签的款项是7万6，不到一年违约金有747093.8元。
本院认定事实如下：2013年原、被告签订《厂房租赁合同书》，约定被告承租惠阳良井镇北联村管理区4栋厂及2栋宿舍，租赁期限从2013年12月1日起至2019年11月30日止，2014年3月1日起正式计收租金。每月租金76625元，2016年12月1日起每月租金84287.5元，每月租金须在当月10日前汇入原告指定的中国建设银行惠阳支行账号44×××78账户上。被告在签订合同同时向原告缴交三个月租金共229875元作为合同履行保证金。合同还约定，被告迟延交付租金的，每迟延一天，应向原告支付应付款项百分之三的迟延履行金直至付清止，逾期30天未付清款项的，原告有权解除合同并收回物业，被告保证金不予退回。合同签订后，被告在2015年之前，能按约定向原告支付租金，2016年度，被告仅支付了一个月的租金76625元，因被告逾期未支付租金，原告因此向本院起诉。
本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同书》，双方意思表示真实，合法有效，原、被告本应按上述合同约定履行义务。被告2016年度拖欠租金未向原告支付，已构成违约，应承担违约责任。按双方合同约定，被告拖欠租金超过30天，原告有权解除合同、收回物业，不予退回保证金，故原告诉请解除双方签订的《厂房租赁合同书》，被告归还物业使用权，不予返还保证金229875元，偿还拖欠的租金及相应违约金，有事实依据和法律依据，予以支持。被告辩称原告诉请违约金过高，原告诉请被告支付计至2016年11月止违约金4372222.5元和续计至被告迁出承租物业之日的违约金，显然高于实际租金损失的30%，综合考虑原告的租金利息损失、合同的履行情况、被告过错程度和预期利益等因素，被告向原告支付的违约金按合同约定计算，但超过拖欠租金总额的30%部分不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室与被告惠州市华通电力设备安装有限公司就惠阳良井镇北联村管理区4栋厂及2栋宿舍签订的《厂房租赁合同书》。
二、被告惠州市华通电力设备安装有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于惠阳良井镇北联村管理区4栋厂及2栋宿舍物业使用权交还给原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室。
三、原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室收取被告惠州市华通电力设备安装有限公司合同履约保证金229875元不予退还。
四、被告惠州市华通电力设备安装有限公司于本判决生效之日起三十日内偿还2016年2月份拖欠的租金及相应的违约金给原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室。（租金计算方式：自2016年2月1日起至2016年11月30日止按每月租金76625元计算，从2016年12月1日起至腾空租赁物返还原告之日止按每月租金84287.5元计算。违约金计算方式：自2016年2月起至拖欠租金付清之日止，按每月实际拖欠租金为基数，按月利率2%计算违约金。）
五、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费49915元，由被告惠州市华通电力设备安装有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 梁家标
审判员 杨伟国
人民陪审员 黄海英
二〇一七年四月十二日
书记员 李春琴
